Geschreven met branded content van Masteos
De Franse vastgoedspeler Masteos streek in januari 2022 neer op de Belgische markt. De groep biedt investeerders een totaaloplossing aan gaande van het vinden van een woning, tot het regelen van de renovatie en de uiteindelijke verhuring. Het hele proces verloopt bovendien grotendeels gedigitaliseerd: vernieuwend in een over het algemeen conservatieve vastgoedmarkt. We zochten de kersverse country manager voor België, Olivier Connan, op om de manier van werken van Masteos beter te kunnen begrijpen en de groeiambities te achterhalen.
Hoe is de groep ontstaan en waar is het actief?
Olivier Connan: Masteos is een van oorsprong Franse groep, een scale-up eigenlijk, die in 2019 het levenslicht zag en sinds haar oprichting in twee fasen 55 miljoen EUR heeft opgehaald. Vandaag is Masteos actief in ongeveer 20 Franse steden en telt in 3 landen meer dan 400 werknemers. Dit jaar zijn we trouwens voor het eerst de landsgrenzen overgestoken en hebben onze activiteiten in België en Spanje opgestart. Vandaag is er in België reeds een team van 13 mensen opgebouwd, gevestigd te Brussel, en bieden we vastgoed in Brussel en Luik aan. In juni sloten we onze eerste verkoopdeal.
Vanwaar komt het idee om de groep op te richten?
Olivier Connan: De twee oprichters Maxime Hanquier en Thierry Vignal waren van mening dat de markt voor vastgoedtransacties, vooral voor de aankoop om te verhuren, zeer ingewikkeld, weinig gedigitaliseerd en ouderwets was. Investeerders in vastgoed konden moeilijk hun weg vinden en de oprichters vonden dat het hele proces eenvoudiger en sneller zou moeten kunnen gaan. Ze hebben dus duidelijk een behoefte geïdentificeerd. In België bijvoorbeeld is het op verschillende vlakken zeer moeilijk geworden om vastgoed te kopen dus veel geïnteresseerde investeerders kunnen wel een partner gebruiken. En bij Masteos nemen we de zoektocht naar een woning, de renovatie, de binnenhuisinrichting en de verhuring ervan voor onze rekening. De investeerder heeft bijna niets meer te doen en toegang tot lokale experten en wint bovendien veel tijd.
Hoe gaat u eigenlijk te werk?
Olivier Connan: In eerste instantie krijgen potentiële klanten een gedetailleerde vastgoedfiche met alle gegevens van het goed in kwestie en kunnen ze via de app het pand virtueel bezoeken. Ze beschikken tevens over een financiële analyse met alle kosten inbegrepen, waaronder ook de renovatiekosten, het beoogde bruto- en nettorendement en de clashflow voor de klant. En ook de mogelijke meerwaarde over
een periode van 1 tot 30 jaar wordt voorgeschoteld. Na evaluatie beslist de klant al dan niet om te investeren. We maken ook een analyse van de financiële toestand van de potentiële klant en kijken niet alleen naar het salaris maar ook of men een pensioenfonds heeft, reeds eigenaar van een goed is, enzovoort. Dit kan de capaciteit om te lenen flink verhogen. We hebben eigenlijk over het gehele proces een digitale saus gegoten door een app en website te creëren die klanten toelaten om alle etappes in het proces nauwlettend op te volgen. Daar hoort ook bij dat ze tijdens de renovatie de vooruitgang van de werken via de app op de voet kunnen volgen. We zijn goedgekeurde vastgoedadviseurs die daarenboven financieel advies aan klanten kunnen geven. We zijn lokaal sterk verankerd en hebben de handen in elkaar geslagen met mensen die voor ons op huizenjacht gaan. Daarnaast werken we samen met lokale aannemers voor de renovatie. In feite brengen we het digitale met een lokale verankering samen.
Wat met de concurrentie?
Olivier Connan: In België zijn er volgens ons geen andere spelers die hetzelfde doen en actief zijn op de hele waardeketen. De vastgoedmarkt is vrij conservatief en de voorbije jaren is er weinig veranderd. Digitalisering is nauwelijks in de markt geslopen. En ondertussen wordt de markt almaar complexer onder meer door toedoen van strengere eisen op het vlak van energie. De banken worden tegelijkertijd veeleisender. Met Masteos zitten we op een nichemarkt: we bieden onze klanten een huurinvestering in oude panden aan die al dan niet moeten gerenoveerd worden. We proberen woningen te vinden die nog niet op de markt zijn. Op de markt van nieuwe gebouwen zijn we niet actief. Daarnaast werken we samen met immobiliënkantoren om panden te vinden: we zijn geen concurrent van hen maar complementair.
Verliep de opstart in België niet moeilijker met zoveel tegenwind?
Olivier Connan: De hoge inflatie, de energiecrisis en de oorlog in Oekraïne hebben het niet moeilijker gemaakt dan we verwacht hadden. Vastgoed blijft een veilige haven in onzekere tijden en velen blijven geïnteresseerd om in vastgoed te beleggen ondanks de flinke rentestijging. Door de hoge inflatie kan men trouwens nog steeds lenen tegen een negatieve reële rente en dat zorgt ervoor dat het interessant blijft. De vastgoedmarkt op zich blijft hoe dan ook een gunstige dynamiek uitstralen hoewel het aantal toegekende hypothecaire kredieten vandaag wel lichtjes aan het terugvallen is. Dit speelt echter in ons voordeel want de huizenprijzen lopen niet verder op of stijgen minder. Vandaag zijn er weer meer opportuniteiten te vinden wat tijdens de pandemie, gezien de stevige prijsstijgingen moeilijker lag. De hogere materiaalkosten van hun kant zijn vandaag een uitdaging en we proberen die in de hand te houden door lokaal een ecosysteem van partners op te bouwen.
Hoe ziet u de Belgische vastgoedmarkt de komende jaren evolueren?
Olivier Connan: De energiecrisis en de enorme behoefte aan energierenovatie zullen de komende jaren de grootste impact op de vastgoedmarkt hebben. De energiezuinigheid zal ontegensprekelijk een impact op de kwaliteit van het vastgoed hebben en we zien nu al dat de huurprijs kan worden geïndexeerd indien de woning energiezuinig is. Dit gaat enorme prijsverschillen creëren tussen energiezuinig vastgoed en panden die dat niet zijn, niet alleen in de verkoop- maar ook in de huurprijzen. De markt gaat zich in twee snijden en sommige huiseigenaars zullen hun woningen niet meer kunnen houden omdat ze de renovatiekosten om ze energiezuinig te maken niet zullen kunnen betalen. Dit zal voor opportuniteiten voor investeerders zorgen. Investeerders zullen steeds meer macht krijgen wat veel minder het geval was tijdens de pandemie, toen die meer bij de verkopers lag.
Wat zijn uw ambities op de Belgische markt?
Olivier Connan: We werken in drie etappes. Eerst en vooral zijn we bezig onze aanwezigheid te bestendigen. We hebben onze eerste verkopen reeds gerealiseerd en concentreren ons op Brussel en Luik. Daarna willen we ons verder verspreiden in Brussel en Wallonië, zowel voor Franstalige als Nederlandstalige investeerders. We zijn bijna klaar met onze Nederlandstalige app zodat we ook Vlamingen in Brussel kunnen bedienen. We hebben immers vastgesteld dat veel Vlamingen in Brussel en Wallonië willen investeren. En ten derde zullen we ook in Vlaamse steden zoals Gent, Antwerpen, Hasselt,… actief worden.
Zijn er grote verschillen tussen België en Frankrijk?
Olivier Connan: Hoewel de twee markten goed op elkaar lijken, zien we toch twee flagrante verschillen. Enerzijds ligt de gemiddelde prijs per m2 hoger in Frankrijk dan hier. In Brussel schommelt de prijs per
m2 rond de 3500 EUR terwijl in Parijs meer dan 10.000 EUR wordt betaald. En in Luik is dat 1200-1400 EUR terwijl in gelijkaardige Franse steden meer dan het dubbel wordt neergeteld. Anderzijds is het uitbrengen van een bod op een woning meer bindend in België dan in Frankrijk. Bij een dergelijk document is de verbintenis zo goed als rond. In Frankrijk kan dit bod veel gemakkelijker worden teruggetrokken waardoor de koper zich in een iets comfortabele positie bevindt. In België moet er in dit stadium toch nauwgezetter en preciezer worden gewerkt. Onze analyse moet dus zo volledig mogelijk zijn en is dus van groot belang.
Wie zijn uw klanten?
Olivier Connan: Ons klantenbestand is vrij divers. Het gaat echter vooral om nog jonge investeerders tussen de 35 en 45 jaar die een eerste vastgoedaankoop doen met als doel te verhuren. Ze beschikken gemiddeld over een budget van 100.000 tot 250.000 EUR, renovatiewerken en kosten inbegrepen. We hebben ook klanten met budgetten tussen 500.000 en 1 miljoen EUR. Opvallend is dat de helft van onze klanten een goed hebben gekocht zonder het pand zelf fysiek te hebben bezocht. Ze deden dit op basis van een virtueel bezoek en de fiche die we hen ter beschikking hebben gesteld.
Hoe ziet uw verdienmodel eruit?
Olivier Connan: Het is een eenvoudig model. We rekenen honoraria van 3% aan voor de huizenjacht net zoals een makelaar een vergoeding aan zijn klant aanrekent om het goed te verkopen. Daarna sturen we ook een factuur voor de coördinatie van de renovatiewerken van 12%. En voor het beheer van de verhuring rekenen we 7% van het huurbedrag aan. Op dit vlak werken we dus op de eerder klassieke manier. We vragen geen forfait om de zoektocht op te starten en vragen enkel een vergoeding als de klant tot een aankoop overgaat en hierin verschillen we.
