Moeten we binnenkort meer betalen om te lenen voor een woning?

Ondanks de lage rente bestaat de kans dat het prijskaartje van een woonlening binnenkort in sommige gevallen gevoelig kan oplopen. De Europese bankenregulator EBA stelt het gebruik van een hypothecair mandaat, een populaire techniek om de notariskosten bij een hypothecaire lening gevoelig te verlagen, in vraag.

Waarom is dit belangrijk?

In België is het mogelijk om bij een hypothecaire lening (gedeeltelijk) te werken met een hypothecair mandaat. Dankzij zo'n mandaat neemt de bank geen (volledige) hypotheek op je woning. In plaats daarvan spreekt de bank met de kredietnemer af om op een later tijdstip eventueel een hypotheek op de woning te nemen, bijvoorbeeld wanneer de kredietnemer zijn of haar lening niet kan afbetalen. Bij zo'n mandaat is er geen nood aan een hypothecaire inschrijving. Daardoor dalen de notariskosten gevoelig.

Wie vandaag leent voor een woning, geniet nog altijd van gunstige kredietvoorwaarden. Volgens de rentebarometer van Immotheker komt de gemiddelde rente voor een woonlening op 25 jaar en met een quotiteit (de verhouding tussen het leenbedrag en actuele waarde van de woning) van minstens 81 procent uit op 1,69 procent. Dat is ruim 80 basispunten minder dan vier jaar geleden. Toen schommelde de gemiddelde rente voor hetzelfde krediet rond 2,4 procent.

Snoeien in de hypotheekkosten

Daarnaast bestaat er in ons land de mogelijkheid om de kosten van een hypotheek gevoelig te verlagen. Door te werken met een hypothecair mandaat moet je immers minder notariskosten betalen. Dat komt onder meer omdat zo’n mandaat niet moet worden ingeschrijven bij een hypotheekkantoor.

Veel banken geven de voorkeur aan de combinatie van een hypothecair mandaat en een hypothecaire inschrijving. Dankzij die combinatie kunnen ze de kosten van de lening verlagen voor de klant en bouwen ze alsnog een zekerheid in indien de kredietnemer zijn financiële verplichtingen nakomt. Vroeger kwam daar nog eens bij dat je minstens op een bepaald deel van je woning moest werken met een hypothecaire inschrijving om in aanmerking te komen voor de Vlaamse woonbonus. In principe is het sinds de afschaffing dus mogelijk om 100 procent te werken met een hypothecair mandaat (want je verliest geen fiscale voordelen meer), maar nagenoeg alle banken geven de voorkeur aan een gedeeltelijk mandaat.

Hypothecair mandaat onder vuur

Het is net dat hypothecair mandaat dat het EBA nu in het vizier neemt. Volgens de bankregulator biedt een mandaat de bank geen enkele bescherming. Het EBA vindt dat banken leningen met een mandaat moeten beschouwen als leningen zonder waarborg en daar meer kapitaal voor opzij moeten zetten als buffer voor kredietverliezen.

Volgens experts bestaat de kans dat sommige banken de rentetarieven zullen verhogen zodra iemand opteert voor een hypothecair mandaat. Anderen sluiten niet uit dat het hypothecair mandaat met mondjesmaat zal verdwijnen.

Het wegvallen van het hypothecaire mandaat kan het prijskaartje van een woonlening met enkele duizenden euro’s doen oplopen. Bij een woonlening van 300.000 euro kan je zo al 1.750 euro besparen door te werken met een hypothecair mandaat.

Lenen voor woning wordt almaar moeilijker

Een eventuele verdwijning van het hypothecaire mandaat zou een nieuwe mokerslag zijn voor de huizenjagers. Ondanks de lage rentevoeten wordt het almaar moeilijker voor mensen om hun eerste woning te kopen. Enkele jaren geleden maakte de Vlaamse overheid, in navolging van Brussel, komaf met de woonbonus. Ter compensatie verlaagde Vlaanderen de registratierechten met 1 procentpunt tot 6 procent. Maar die verlaging schiet ruimschoots tekort om de afgeschafte fiscale voordelen te compenseren.

Daarenboven heeft de Nationale Bank van België (NBB) strengere kredietregels opgelegd aan de Belgische banken. Zo mag maximaal 35 procent van het leenvolume aan startende kopers een quotiteit hebben die hoger is dan 90 procent. Bij maximaal 5 procent daarvan mag de lening meer dan 100 procent van de aankoopwaarde bedragen. Door die strengere regels verhogen veel banken het tarief zodra je meer dan 90 procent van de actuele waarde van je woning leent.

Tot slot heeft de dalende rente ook een keerzijde: stijgende vastgoedprijzen. Uit de vastgoedindex van Statbel bleek onlangs dat de Belgische vastgoedprijzen met 6,7 procent zijn gestegen in het eerste kwartaal van dit jaar.

(am)

Lees ook:

Meer
Lees meer...
Markten