Hongkong, een van de meest dichtbevolkte steden op aarde, kent ook de minst betaalbare huizenmarkt ter wereld. Het aanbod aan woningen begint nu ook gevaarlijk te krimpen.

De (in theorie) semiautonome Chinese regio Hongkong kent al elf jaar op rij de minst betaalbare vastgoedmarkt ter wereld. Dat staat te lezen in het jaarlijks rapport over de globale vastgoedmarkt van denktank Demographia. De mediane prijs van een woning in de Chinese stad zou zo’n 20 keer hoger zijn dan het gemiddelde jaarlijkse gezinsinkomen. Dat is vier keer zoveel dan de verhouding die een vastgoedmarkt in het rapport zou classificeren als “ernstig onbetaalbaar”.

Daarbovenop rangschikt de gemiddelde huur in de metropool ook al verschillende jaren binnen de absolute top. Sinds 2010 zijn de huurprijzen zelfs gestegen met een gemiddelde van 75 procent. Volgens de woonkosten-index Expatistan (wiens gegevens worden gebruikt door onder andere grootbank Deutsche Bank) zou de huur van een appartement van zo’n 83 vierkante meter zeker 4.000 dollar bedragen. Daarmee zou de stad iets betaalbaarder zijn dan San Francisco, maar wel 147 procent duurder dan Brussel.

Volgens de Hongkongse vastgoedmakelaar Centaline is de gemiddelde prijs van een woning in Hongkong het voorbije decennium zelfs verdubbeld. Het aantal personen dat effectief een woonst bezit binnen de stad is inmiddels teruggevallen naar 51,5 procent, weet de Financial Times. Dat cijfer ligt iets hoger dan in Duitsland (46,5 procent) maar een pak lager dan in het Verenigd Koninkrijk (64 procent).

Een doodskist om in te wonen

Een bijkomend probleem voor de woonsituatie in Hongkong is dat zeker 8 procent van de bevolking onder de armoedegrens vertoeft. Tegelijkertijd houdt zo’n 8,7 procent van de Hongkongers een vermogen van 10 miljoen Hongkong dollar (1,1 miljoen euro) of meer aan, weet Citibank. Volgens een oplijsting van de rijksten der aarde van Forbes, woont er in Hongkong het zesde hoogste aantal miljardairs.

Dat ongelooflijke contrast tussen arm en rijk drukt zich vooral uit in de vastgoedmarkt. In het financiële centrum van de stad wonen de minst gegoede mensen van de maatschappij in dezelfde buurten als de allerrijksten. Die eerste groep woont echter niet in luxueuze appartementen, maar in zogenoemde “doodkist-woningen”. Dat zijn “nano-appartementen” van een handvol vierkante meter die bijzonder populair werden door het tekort aan plaats in de stad en de torenhoge huur. De verkoop van dergelijke benauwende woningen neemt sinds het begin van de pandemie een marktaandeel van 13 procent op de vastgoedmarkt in beslag.

Chinees geld verdringt buitenlandse valuta

Buitenlandse werknemers die naar de stad migreren, zorgden lang voor hogere vastgoedprijzen. Vooral westerlingen die in Hongkong werken voor multinationals hebben vaak toegang tot riante salarissen, waardoor zij zich een duurder appartement kunnen veroorloven. Maar door de Covid-maatregelen in China en de instabiele politieke situatie van Hongkong in de laatste jaren, verlaten er nu meer buitenlanders de regio dan dat er toekomen.

Het aantal goedgekeurde visums voor buitenlanders is in 2021 al gezakt met 10.000 gevallen. In totaal zijn er dit jaar al 75 procent minder buitenlandse werkkrachten gemigreerd naar de stad dan in 2019, weet de Financial Times. Dat heeft ook een impact op de bevolkingsgroei van Hongkong. De totale bevolking zou vorig jaar zelfs met 1,2 procent zijn afgenomen. Dat zou de grootste inkrimping zijn sinds de jaren 60.

De vastgoedprijzen zijn daardoor echter niet gezakt. Zij worden nu in stand gehouden door Chinees geld. Rijke Chinese ondernemers zien de vastgoedmarkt in Hongkong nog steeds als een veilige investering voor hun geld. Zeker vanwege de lage rentetarieven, die ontstaan door de koppeling van de Hongkongse dollar aan de Amerikaanse dollar, is de huizenmarkt in Hongkong een aantrekkelijke investeringsklasse voor rijke Chinese zakenlui. Het Chinese geld overstreft sinds Covid dus de buitenlandse beleggingen.

Betogingen en pandemie hebben geen effect gehad op de markt

Hongkong doorstaat al drie jaar lang sociale en politieke onrust. De vastgoedmarkt was één van de vele frustraties van de betogers in de stad, samen met de uitholling van de semionafhankelijke Hongkongse basiswet en daarmee een reeks essentiële persoonlijke vrijheden. Maar de vele betogingen en de pandemie hebben amper een effect gehad op de vastgoedprijzen. De verkoop is zelfs opnieuw aan het boomen sinds dit jaar, wat het aanbod van betaalbare woningen verder doet slinken.

Carrie Lam, de Chief Executive van Hongkong, wordt al jarenlang onder druk gezet om iets te doen aan het tekort aan woonsten. In oktober onthulde ze tenslotte een plan om woningen voor 2,5 miljoen mensen te bouwen in New Territories, het noordelijke en minst bevolkte deel van de regio. De bouw van dat project zou zo’n 20 jaar in beslag nemen en de druk op de vastgoedmarkt in het drukke centrum moeten verzachten.

Het grootste probleem van Hongkong blijft echter dat het niet genoeg geschikte bouwgrond heeft om nieuwe woonsten op te trekken. Zo’n 75 procent van de regio is beschermd gebied of te heuvelig om op te bouwen. Daardoor werden de beschikbare gronden volgebouwd met enorme appartementen, wat buitengewone beelden oplevert van het stedelijke landschap van de metropool, maar menige toeschouwer ook een gevoel van benardheid kan opleveren.

Indien Hongkong in 2022 de grenzen met het Chinese vasteland opnieuw zou openen, zou de vastgoedmarkt nog duurder worden, waarschuwen vastgoedmakelaars. Na de aankondiging van de heropening, werd er in de heuvels van het centraal gelegen eiland van Hongkong al een appartement verkocht voor 640 miljoen Hongkong dollar, ofwel 72 miljoen euro. Dat zou neerkomen op 140.000 Hongkong dollar per vierkante voet (0,09 vierkante meter), een absoluut recordbedrag voor Azië.