Key takeaways

• Het kadastraal inkomen vormt de basis voor de Vlaamse onroerende heffing en de gemeentelijke opcentiemen die op de belastingbetaler geheven worden.
• Dat kadastraal inkomen is voor een pak woningen niet meer geüpdatet na 1975. Veel huiseigenaren betalen eigenlijk te weinig woonbelasting.
• Hoewel die bepaling op federaal niveau bepaald wordt, steken steden en gemeenten zelf de handen uit de mouwen om de kadastrale inkomens te actualiseren.

Steeds meer Vlaamse gemeenten sturen hun inwoners vragenlijsten om het kadastraal inkomen van de woningen binnen hun grenzen te actualiseren. Toch is het maar een druppel op een hete plaat. De echte hervorming van het verouderde systeem moet van de federale regering komen.

Onroerende heffing gebaseerd op kadastraal inkomen

De onroerende voorheffing is een jaarlijkse Vlaamse belasting op onroerende goederen (zoals woningen, gronden en appartementen). Die belasting bedraagt 3,97 procent van het kadastraal inkomen. Het kadastraal inkomen is de prijs die een huiseigenaar maandelijks zou betalen indien hij de woning niet bezat. De fictieve huurprijs van de woning dus.

Gemeenten en provincies verhogen het basisbedrag van die Vlaamse belasting op onroerende goederen met eigen opcentiemen, belastingverhogingen die worden berekend als een percentage van de geïndexeerde basisbelasting. Opcentiemen vormen tot bijna de helft van de totale inkomsten van de meeste gemeenten en steden.

Kadastraal inkomen niet meer actueel

Die basis voor de onroerende voorheffing waar gemeenten hun opcentiemen op heffen, is voor veel woningen niet meer actueel. Het bedrag is gebaseerd op de huurwaarde van de woning in 1975, die sindsdien alleen geïndexeerd wordt, waarbij geen rekening wordt gehouden met renovaties of uitbreidingen. De overheid weet niet bij die oudere woningen hoe die er juist uitzien anno 2026. Als gevolg betalen veel huiseigenaars eigenlijk te weinig belastingen op hun woningen en lopen lokale besturen inkomsten mis.

Toch kunnen steden en gemeenten die huurberekening zelf niet aanpassen. Dat is een federale bevoegdheid. Sinds 1975 heeft geen enkele minister van Financiën het aangedurfd een actualisering door te voeren, omdat dat voor een onmiddellijke belastingverhoging zou zorgen via de onroerende heffing.

Initiatief vanuit lokale besturen

Net omdat de lokale besturen zoveel inkomsten mislopen door dit verouderde systeem, zijn er meer en meer gemeenten die toch actie ondernemen. Steden en gemeenten zoals Scherpenheuvel-Zichem, Diest en Willebroek sturen vrijwillige vragenlijsten uit naar hun inwoners met huizen die van voor 1975 dateren. Ze bevragen de samenstelling van de woning om een vernieuwd kadastraal inkomen te kunnen berekenen. De gemeenten hebben daarbij geen andere keuze dan te rekenen op de eerlijkheid van hun inwoners.

De stad Leuven gaat nog een stap verder. Zij sturen actief controleurs uit naar oudere woningen waar verbouwingen gebeurd zijn die niet werden doorgegeven, om te bekijken of dat niet verkeerd is. Vooral woningen die volgens hun kadastrale inkomens nog steeds geen badkamer of centrale verwarming hebben, worden extra gecontroleerd.

Volg Business AM ook op Google Nieuws

Wil je toegang tot alle artikelen, geniet tijdelijk van onze promo en abonneer je hier!