Wanneer je plannen hebt om een tweede woning te kopen, dan is dat doorgaans niet als een onverstandige beslissing te beschouwen omdat vastgoed is een prima investering zal zijn. Bovendien kan een tweede woning je wellicht extra vakantiegenot opleveren. Toch is het altijd erg verstandig om voor een dergelijke aankoop na te gaan op welke manier je de financiering het meest voordelig rond kunt krijgen en welke fiscale gevolgen dit met zich mee zal brengen.
Indien je dus tot over je oren verliefd bent geworden op een schattig vakantiehuisje in de Ardennen of een appartement met zicht op zee, dan mag je je misschien binnenkort tot een aanzienlijk groep van eigenaren gaan rekenen. In ons land heeft immers ongeveer acht procent van de huishoudens heeft een tweede woning voor recreatieve doeleinden in eigendom. Daar komt verder nog bij dat een groot aantal landgenoten een extra woning aan hebben geschaft met als doel om dit te verhuren en op die manier extra inkomsten te generen.
Tip! Vergelijk verschillende leningen:
[table id=5 /]
Een tweede woning in binnen- of buitenland?
Indien je een tweede woning in België op het oog hebt, dan is het in principe niet moeilijk om er een lening voor af te sluiten. De hypotheek zal in dat geval namelijk betrekking hebben op een onroerend goed in eigen land, zodat het financieel risico voor de kredietverstrekker beperkt zal blijven. In het gros van de gevallen zal een kredietverstrekker je dan ook de volledige aankoopsom van het pand uit willen lenen. Je hoeft dan dus enkel en alleen de registratierechten en notariskosten met behulp van eigen financiële middelen te bekostigen. Als er echter nog een hypotheek op je eerste woning rust, dan is het mogelijk om het deel van de schuld dat je al eerder terug hebt betaald opnieuw te gebruiken voor de financiering van de tweede woning.
Wanneer je daarentegen een tweede woning in het buitenland wilt kopen, dan zal een kredietverstrekker je wellicht het voorstel doen om een hypotheek af te sluiten op je primaire woning (vanwege het feit dat die zich in eigen land bevindt). Het afsluiten van een dergelijke hypotheek zal uiteraard altijd bepaalde risico’s: met zich meebrengen en kun je zelfs beide woningen verliezen als je te maken krijgt met serieuze problemen.
Bepaalde kredietverstrekkers hebben speciale formules en diensten in het leven geroepen voor leningen voor een tweede woning in het buitenland, waarbij bovendien vaak deskundigen je bij zullen staan en van advies kunnen dienen tijdens de praktische- en juridische afhandeling van de betreffende aankoop over de grens. Er zijn zelfs kredietverstrekkers die zich zelf volledig toe hebben gelegd op het aankopen van een tweede woning in specifieke landen en in bepaalde gevallen hoef je daarvoor niet eens een hypothecaire inschrijving op je huidige woning te nemen omdat het een kredietformule betreft waarbij een zogenaamde onderhandse hypothecaire belofte van toepassing zal zijn op je tweede woning. Tevens sluit je in een dergelijke situatie altijd een waarborgverzekering af, met een premie die aanzienlijk lager ligt dan de kosten voor een hypothecaire inschrijving. Daarbij komt verder dat deze formule snel en flexibel is vanwege het ontbreken van een notariële akte.
Een groepsverzekering is essentieel
De meeste mensen weten dat ze door een groepsverzekering af te sluiten, kunnen sparen voor een aanvullend pensioen. Maar er zijn nog steeds mensen die niet op de hoogte zijn van het feit dat ze een dergelijke verzekering eveneens aan kunnen wenden voor de financiering van een tweede woning. Deze optie is echter in Wet op de Aanvullende Pensioenen geregeld. Aan deze mogelijkheid zijn natuurlijk wel een aantal voorwaarden verbonden, zoals:
- het moet altijd een onroerend goed betreffen dat zich in Europa bevindt,
- het onroerend goed moet binnen Europa belastbare inkomsten opleveren.
De vorm van vastgoedfinanciering door middel van een groepsverzekering die het meest voorkomt, is een voorschot op de polis waarbij een gedeelte van de al verkregen reserves voor de aankoop van de tweede woning gebruikt.
Hierbij moet je echter altijd goed beseffen dat je niet verplicht zult zijn om het opgenomen voorschot af te lossen. Maar natuurlijk zal het kapitaal dat bestemd is voor je pensioen na verloopt van tijd dan wel aanzienlijk lager komen te liggen. Daarnaast is het goed om te weten dat bij het gebruik van een dergelijk voorschot op je polis kosten in rekening gebracht zullen worden. De verzekeraar zal namelijk rente gaan berekenen op het geleende geldbedrag. De bedragen die gehanteerd worden, kunnen overigens van verzekeraar tot verzekeraar sterk uiteenlopen.
Waarom kies je beter niet voor een bulletkrediet?
Op het ogenblik dat je liever geen voorschot op je groepsverzekering vraagt, dan hoeft dit niet direct tot problemen te leiden. In een dergelijke situatie kun je namelijk ook een zogenaamd bulletkrediet gebruiken. Een bulletkrediet is een formule die in het leven is geroepen voor mensen die in de toekomst een zekere geldsom verwachten, zoals een uitbetaling van een groepsverzekering op de pensioenleeftijd of een erfenis.
Bij een bulletkrediet betaalt je voor de duur van de looptijd van de lening enkel en alleen rente, waardoor er dus geen kapitaal terug wordt betaald, met als gevolg dat je elke maand te maken krijgt met lage aflossingen. Op de eindvervaldag is het echter wel de bedoeling dat je het geleende geld in één keer terug gaat betalen. Dat is dan vaak mogelijk met geld dat je in de tussentijd hebt ontvangen uit de verwachte groepsverzekering of erfenis.
Een bulletkrediet zal je dus in staat stellen om op dit moment al een tweede woning te kopen, terwijl je het geld voor de financiering pas ergens in de toekomst zult ontvangen. De meeste kredietverstrekkers kunnen de looptijd van een bulletkrediet zelfs uitermate goed op het tijdstip afstemmen waarop je groepsverzekering uit zal worden gekeerd.
Wat zijn de fiscale gevolgen van een lening voor een tweede woning?
De aankoop van een tweede woning zal eveneens enkele fiscale gevolgen met zich meebrengen. Op het moment dat je een woonlening afsluit die gewaarborgd zal worden door een hypotheek, dan heb je doorgaans recht op een vermindering van belasting tussen de dertig en de veertig procent. Het percentage zal echter afhangen van de hoogte van het inkomen, maar gedurende de looptijd van de lening voor een woning, zal er in de praktijk geen fiscale ruimte aanwezig zijn voor de woninglening op een secundaire woning.
Het plafond voor de basisaftrek zal in dat geval namelijk helemaal op zijn gevuld met de kapitaalaftrek van de lening voor de woning. Een fiscaal voordeel voor een tweede woning zal in de praktijk dus alleen maar van toepassing zijn op het ogenblik dat de eerste hypothecaire lening af zal zijn gelost. En zelfs wanneer dat het geval is, zal er dan in bepaalde gevallen zelfs de kans bestaan dat er, door de aanschaf van een tweede woning, een klein deel van de fiscale aftrek op de primaire woning verloren zal gaan. Lenen voor de financiering van een woning kan desondanks erg interessant zijn, zeker wanneer de rentes laag zijn, maar eveneens als de belastingdienst een bepaalde bijdrage wil leveren.
Dat geldt niet alleen voor een primaire woning, maar zeker ook voor een pand dat als vakantiewoning wordt gebruikt, of dat wordt verhuurd. De steun voor mensen die geld moeten lenen voor een eigen woning is afkomstig van de gewesten omdat zij bevoegd zijn voor het handhaven van het woonbeleid. De woonbonus is om die reden dan ook alleen geldig in Vlaanderen. Brussel en Wallonië hebben ieder een eigen regeling voor eigenaren van een woning. De fiscale steun waar een eigenaar van een tweede woning op kan rekening zal daarentegen wel toe worden gekend door de federale overheid. De rente op een lening voor een eerste- of tweede woning mag altijd af worden getrokken van het onroerend inkomen. Dit wil dus zeggen dat wanneer je hier personenbelasting over moet betalen, je dit voor (een deel) weg kunt werken.
Behalve de rente leveren ook de aflossingen van de lening een zeker fiscaal voordeel op. De terugbetaling die voor dit voordeel in aanmerking komt zal overeenstemmen met een bepaald bedrag van de lening dat samen met een percentage van het netto beroepsinkomen in een formule tot een maximum zal worden omgerekend. Op het bedrag zal een belastingvermindering van 30 procent worden geheven, met als gevolg dat er dus een maximale besparing van 30 procent vermeerderd met gemeentelijke opcentiemen op zal leveren. In de betreffende korf (met een zekere drempel) mogen trouwens ook de betalingen van de schuldsaldoverzekering op worden genomen.
De meest gunstige lening vinden voor een tweede woning
Ondanks het feit dat de fiscale steun interessant zal zijn, is het toch van groot belang dat je gaat onderhandelen over gunstige tarieven voor de lening die je aan wilt gaan. Daardoor is het noodzakelijk dat je eerst op zoek gaat naar de meest gunstige leningen die de aanbieders van hypotheken je kunnen bieden. Je kunt dit het beste doen door bij meerdere kredietverstrekkers (online) offertes aan te vragen (en eventueel online leensimulaties uit te voeren).
In alle (online) offertes en simulaties zal naast de rente en de looptijd ook het zogenaamde Jaarlijks Kostenpercentage (JKP) worden genoemd. Dit JKP laat je zien hoeveel kosten er elk jaar in totaal aan een bepaalde lening verbonden zullen zijn. Het JKP wordt altijd uitgedrukt in de vorm van een percentage en zal een handig hulpmiddel zijn om de verschillende rentes op jaarbasis te vergelijken. De percentages waar je dan mee aan de slag gaat, zullen echter niet alleen rekening houden met de rentekosten, maar eveneens met alle andere kosten die bij de betreffende lening komen kijken, zoals administratie- en dossierkosten.
Tip! Vergelijk verschillende leningen:
[table id=5 /]
Conclusie
Het lenen van geld voor een tweede woning kan erg interessant zijn, en behoorlijk wat plezier en zelfs extra inkomsten met zich meebrengen, mits je natuurlijk precies weet waar je mee bezig bent. In de praktijk wil dit dan ook meestal zeggen dat je de meest gunstige lening af weet te sluiten en ook nog eens optimaal kunt profiteren van fiscale voordelen. Pas dan weet je namelijk zeker dat je niet te veel kosten voor de financiering van een tweede huis betaalt en tevens dat je niet te grote financiële risico’s neemt.
Je zult dan ook altijd voordat je geld gaat lenen voor een tweede woning je goed moeten laten informeren over de mogelijkheden die er in zijn in je specifieke situatie. Vervolgens zul je, door middel van het maken van een degelijk vergelijking, moeten achterhalen welke kredietverstrekker je de meest voordelige lening aan kan bieden. Dit wil echter zeggen dat je niet alleen moet kijken naar de kosten van de betreffende lening, maar eveneens maar de voorwaarden waartegen je het geld voor een tweede woning gaat lenen. Niet voor iedereen die een tweede woning wil gaan financieren, zal dus dezelfde oplossing even gunstig uitvallen omdat voor elk individu andere persoonlijke- en financiële aspecten van toepassing zullen zijn.