De vastgoedmarkt is aan het boomen. Uit de meest recente cijfers van de notarisbarometer van de federatie van het notariaat (fednot) blijkt dat de gemiddelde prijs voor een woning tijdens de eerste jaarhelft is gestegen met 4,5 procent tot 289.456 euro. Een appartement is tijdens de eerste zes maanden van dit jaar 4 procent duurder geworden in vergelijking met het jaargemiddelde van 2020. De gemiddelde prijs voor een appartement kwam uit op 254.267 euro.

Wat is de quotiteit? En waarom is het belangrijk?

Door de stijgende vastgoedprijzen wordt het almaar moeilijker om een eigen woning te kopen, voornamelijk voor jongeren. Veel huizenjagers kloppen dan ook aan bij een kredietgever om een hypothecaire lening af te sluiten. De rentebarometer van Immotheker toont aan dat de gemiddelde rente voor een woonkrediet met een looptijd van 25 jaar en een quotiteit van maximaal 80 procent uitkomt op 1,48 procent. Voor een quotiteit tussen 81 en 100 procent stijgt de rente tot gemiddeld 1,67 procent.

Die quotiteit is zeker en vast geen onbelangrijk gegeven. Het cijfer geeft weer hoeveel je verhoudingsgewijs leent bij de bank om je woning te financieren. Een quotiteit van 80 procent betekent dat je 20 procent zelf betaalt en de bank de overige 80 procent financiert met een krediet. Hoe hoger de quotiteit, hoe hoger de rente. Het risico neemt in dat geval immers toe voor de banken.

Bij sommige banken kan je in het tariefblad zien in welke mate de quotiteit een impact heeft op het rentepercentage. BNP Paribas Fortis verlaagt bijvoorbeeld het tarief met 0,1 procentpunt als je minder dan 80 procent van de actuele waarde van je woning leent. KBC verhoogt het tarief met 0,2 procentpunt zodra de quotiteit hoger ligt dan 90 procent.

Het is overigens niet zeker of je een woonlening kan krijgen als je verhoudingsgewijs te veel wilt lenen, voornamelijk als de quotiteit meer bedraagt dan 90 procent. Dat komt omdat er sinds 2020 strengere regels gelden voor kredietgevers. Zo mag maximaal 35 procent van het leenvolume aan startende kopers een quotiteit hebben die hoger is dan 90 procent. Bij maximaal 5 procent daarvan mag de lening meer dan 100 procent van de aankoopwaarde bedragen. De regels zijn nog strenger als de kredietnemer leent om een tweede woning te kopen.

Toekomst oogt niet rooskleurig

En wat brengt de toekomst? Die oogt niet rooskleurig. Allereerst was er de recente oproep van de Europese bankenregulator EBA om het hypothecair mandaat af te schaffen. Veel kredietnemers kunnen dankzij zo’n mandaat duizenden euro’s besparen op hun hypotheekkosten. Zo’n mandaat is een belofte waarbij de bank op een later tijdstip alsnog een hypotheek kan nemen op de woning indien dat nodig is, bijvoorbeeld in het geval van een wanbetaling. De kredietnemer draait dan wel op voor de kosten.

Veel banken werken met een gedeeltelijke hypothecaire inschrijving, waarbij slechts op een deel van de woning een hypotheek wordt genomen. Op dat gedeelte moet je natuurlijk wel nog notariskosten betalen voor de hypothecaire inschrijving.

Volgens de EBA biedt een mandaat de bank geen enkele bescherming. De toezichthouder vindt dat de banken leningen met een mandaat moeten beschouwen als leningen zonder waarborg en daar meer kapitaal voor opzij moeten zetten als buffer voor kredietverliezen. “Een afschaffing van het hypothecair mandaat zou het voor veel jongeren nog moeilijker maken om een woonlening af te sluiten”, laat een bankmedewerker aan onze redactie weten. “Zelfs wie een hypothecaire lening afsluit, moet eigenlijk al over een fors startkapitaal beschikken.”

Hogere kredietkosten in de toekomst?

Indien die afschaffing er komt dreigen de initiële kosten voor de aankoop van een woning verder toe te nemen. Dit zou een nieuwe mokerslag zijn voor de huizenjagers die in 2020 ook al afscheid moesten nemen van de woonbonus. Die afschaffing werd weliswaar gecompenseerd door een verlaging van de registratierechten met 1 procentpunt. Al is die verlaging voor heel wat mensen onvoldoende om de afschaffing van de woonbonus te compenseren.

Tot slot heeft de bankenfederatie Febelfin vrijdagmiddag gewaarschuwd voor de potentiële impact van de Bazel III-standaard op de kredietkosten. De federatie waarschuwde in het bijzonder voor de hogere kredietvereisten die daarin zijn opgenomen. “Hogere kapitaalvereisten voor banken vertalen zich in hogere kosten, aangezien eigen vermogen een duurdere financieringsbron is dan schuld”, klonk het in een persbericht. “Wanneer banken al sterk gekapitaliseerd zijn, kunnen deze hogere kosten negatieve implicaties hebben voor de reële economie. In de praktijk kan dit leiden tot hogere kredietkosten met mogelijks een dalende kredietvraag en minder investeringen tot gevolg.”

Lees ook:

• 3 tips om de goedkoopste woonlening af te sluiten
• Opgepast bij woonleningen vergelijken: u blindstaren op de hypotheekrente kan u soms duur komen te staan

(bzg)