In de nasleep van de coronapandemie zijn de huisprijzen in bijna alle grote economieën sterk gestegen. Dat heeft geleid tot het meest wijdverbreide effect in meer dan twee decennia. Tegelijk heeft het de bezorgdheid van economen over mogelijke bedreigingen voor de financiële stabiliteit weer aangewakkerd.
In slechts drie van de 40 landen waarvan de OESO data heeft, zijn de reële huisprijzen in de eerste drie maanden van dit jaar gedaald. Dat zeggen de berekeningen van de Financial Times (FT).
Volgens analisten zijn de stijgende huisprijzen deels te wijten aan historisch lage rentetarieven, besparingen van gesloten panden en het verlangen naar meer ruimte. Veel mensen ervaren dat nu ze veel vanuit thuis moeten werken.
Op korte termijn kan de stijging van de huizenprijzen “een goede zaak” voor de economie zijn. Mensen die al een huis bezitten, hebben dan in principe een groter vermogen. Daardoor kunnen ze zich rijker voelen en dus meer geld uitgeven. Dat zegt Claudio Borio, hoofd van monetaire en economische zaken van de Bank voor Internationale Betalingen, tegen FT.
Borio voegt eraan toe dat het echter onhoudbaar wordt als de trend aanhoudt. Vooral als ze gepaard gaat met een sterke kredietexpansie.
Prijsstijging, een wereldwijde trend
In de rijke OESO-landen, steeg de jaarlijkse groei van de huisprijzen met 9,4 procent. Dat is het snelste tempo in 30 jaar. Het gaat om het eerste kwartaal van 2021. De economieën waren zich langzaamaan aan het herstellen van de ernstige recessie die het coronavirus veroorzaakte.
Het was Deniz Igan, plaatsvervangend hoofd van de macro-financiële onderzoeksafdeling van het IMF, die op de sterke groei van de huizenprijzen in het afgelopen jaar wees. Die stijgingen vonden voornamelijk plaats het noordelijk halfrond.
De sterke groei hield aan in onder meer het Verenigd Koninkrijk, Zuid-Korea, Nieuw-Zeeland, Canada en Turkije. België blijft voorlopig onder het OESO-gemiddelde.
Huizenkoorts
Sommige landen vertonen tekenen van huizenkoorts, volgens Enrique Martínez-García, senior onderzoekseconoom bij de Federal Reserve Bank of Dallas. Hij schrijft dit toe aan fiscale en monetaire stimuleringsmaatregelen tijdens de pandemie.
Extreem soepele financiële voorwaarden, met een recordlaagte van de rentevoeten, hebben de huizenprijzen in een ongewoon snel tempo doen stijgen. En dat tijdens een periode van zwakke economische activiteit, zei Borio.
Lage leenkosten maken de aankoop van een huis betaalbaarder in vergelijking met huur en andere investeringen. Bovendien hebben veel huishoudens, vooral de rijkere, sinds het begin van de pandemie grote spaartegoeden opgebouwd. Zo beperkten lockdowns de uitgaven en werden sommige banen beschermd.
Een groot deel van dat extra inkomen is naar de woningmarkt gegaan, zegt Martínez-García tegen FT.
Een eenvoudige manier om het belang van de hypotheeksector in elk land in te schatten, is door de verhouding tussen de schuldenlast van huishoudens en het bbp van het land te vergelijken.
Tegelijkertijd besloten meer mensen te verhuizen nadat ze tijdens de lockdown lange tijd thuis hadden gezeten. Vaak naar grotere woningen op rustigere plaatsen. Ze verdrongen zich op de vastgoedmarkten. Die zat echter al overvol door de inhaalvraag van huishoudens die hun verhuizing door de pandemie hadden uitgesteld.
De situatie is “verergerd door een gebrek aan aanbod en stijgende bouwprijzen”, zegt Mathias Pleissner, econoom bij het ratingbureau Scope Ratings, tegen FT.
De voorraden in de bouw zijn geslonken. Dat komt omdat wereldwijde leveringsbedrijven kreunden onder de stijgende kosten van materialen als staal, hout en koper.
Brett House, plaatsvervangend hoofdeconoom bij de Canadese Scotiabank, waarschuwt voor “een structureel onevenwicht tussen vraag en aanbod in de woningvoorraad.” Hij voegt eraan toe dat het de komende maanden alleen maar zal toenemen.
Is het een zeepbel?
De gemiddelde huizenprijzen in de OESO stijgen sneller dan de inkomens. Daardoor wordt huisvesting minder betaalbaar. Ze stijgen ook sneller dan de huurprijzen.
Adam Slater, hoofdeconoom bij Oxford Economics, meent dat onroerend goed in ontwikkelde economieën ongeveer 10 procent overgewaardeerd was in vergelijking met langetermijntrends. Dat maakt deze hausse een van de grootste sinds 1900, berekende hij. Toch is de stijging lang niet zo groot als de aanloop naar de financiële crisis van 2008.
Hij merkt echter ook op dat sommige factoren die de prijzen opdrijven tijdelijk zijn. Dat zijn zaken zoals fiscale stimuleringsmaatregelen van de overheid. Ook de economische ontwrichtingen als gevolg van de pandemie zijn tijdelijk. Zoals de verstoring van de wereldwijde leveringsbedrijven door vertragingen in havens.
De kredietgroei is lager dan vóór de wereldwijde financiële crisis. “Dat wijst op een kleiner risico op een baisse (een periode waarin de prijzen uitzonderlijk laag zijn, red.) in vergelijking met pakweg 2006-2007″, zegt Slater.
De groei van de hypotheken werd toen grotendeels aangedreven door mensen met een sterke financiële positie. In de meeste geavanceerde landen hadden de huishoudens minder schulden dan vóór de financiële crisis. Het is momenteel niet waarschijnlijk dat de situatie dezelfde weg zal volgen, stelt Igan van het IMF.
Eén belangrijke factor verschilt van de situatie bijna 15 jaar geleden: centrale banken die getekend waren door de vorige baisse op de huizenmarkt zijn nu waakzamer.
De Reserve Bank of New Zealand heeft de huizenprijzen aan haar mandaat toegevoegd en de Europese Centrale Bank heeft het bureau voor de statistiek van de EU gevraagd de huizenprijzen op te nemen in haar berekening van de algemene inflatie.
Volgens Aditya Bhave, econoom bij de Bank of America, zijn beleidsmakers in de hele wereld zich “nu scherp bewust van de risico’s rond het huisvestingsbeleid”. In tegenstelling tot 2008 is de kans op een ongunstig resultaat daardoor “aanzienlijk kleiner geworden”, voegt hij eraan toe.
Lees ook: