Key takeaways

• De vastgoedfiscaliteit in Europa verschilt sterk van rechtsgebied tot rechtsgebied.
• Diverse heffingen op aankoop, inkomsten en verkoop bepalen de totale winstgevendheid.
• Cyprus en Malta bieden het meest belastingvriendelijke klimaat voor beleggers.

Het bezit van onroerend goed in Europa brengt een complexe reeks fiscale verplichtingen met zich mee die de volledige levenscyclus van een pand omvatten, van de aankoop en het jaarlijkse onderhoud tot de huurinkomsten en de uiteindelijke verkoop.

Volgens gegevens van Global Property Guide, dat de belastingregels in meer dan 80 landen bijhoudt, lopen deze kosten sterk uiteen per rechtsgebied. Dat meldt Euronews. Over het algemeen moeten beleggers rekening houden met vier belangrijke heffingen: overdrachtsbelasting (of zegelrecht) die bij aankoop wordt geheven, jaarlijkse eigendomsbelasting op basis van verschillende waardebepalingen, inkomstenbelasting op huuropbrengsten en vermogenswinstbelasting bij verkoop.

Aankoopkosten vooraf

De aankoopkosten vooraf vertonen grote verschillen tussen Europese landen. In België kunnen de overdrachtsbelastingen oplopen tot 12,5 procent, wat voor een woning van 500.000 euro neerkomt op een kost van maximaal 62.500 euro. Er bestaan wel uitzonderingen, zoals vrijstellingen voor de aankoop van een hoofdverblijfplaats of voor sociale woningen.

Ook het Verenigd Koninkrijk en Luxemburg hanteren hoge tarieven, met heffingen die kunnen oplopen tot ongeveer 10 à 12 procent. Daartegenover staan landen zoals Tsjechië en Estland, waar geen overdrachtsbelasting wordt geheven. In Litouwen blijven de heffingen beperkt tot een verwaarloosbaar niveau en vormen ze slechts een fractie van de kosten die kopers in veel West-Europese landen dragen.

Jaarlijkse vastgoedbelastingen

Jaarlijkse vastgoedbelastingen zijn moeilijk te vergelijken, omdat landen uiteenlopende waarderingsmethoden hanteren. Sommige landen baseren de belasting op actuele marktwaarden, terwijl andere uitgaan van verouderde kadastrale waarden of vaste waardeschijven.

Spanje bijvoorbeeld hanteert weliswaar relatief hoge belastingtarieven, maar past deze toe op een lagere belastbare waarde. Daardoor ligt de werkelijke belastingdruk er op een vergelijkbaar niveau als in Frankrijk of België. In het Verenigd Koninkrijk wordt de gemeentebelasting bepaald aan de hand van waardeschijven die door lokale overheden worden vastgesteld.

Opvallend is dat Malta en Cyprus in deze categorie de laagste belastingdruk kennen, aangezien zij helemaal geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting heffen.

Kosten van huurinkomsten

De financiële impact van de belasting op huurinkomsten verschilt sterk per land. Voor niet-ingezeten verhuurders met lage inkomsten behoort Denemarken tot de landen met de hoogste belastingdruk: daar bedraagt het tarief 42,11 procent vanaf de eerste euro aan inkomsten. Nederland en Finland volgen met eveneens hoge tarieven. Luxemburg en Cyprus hanteren daarentegen aanzienlijk lagere starttarieven.

Bij hogere huurinkomsten verandert de rangorde. België wordt dan een van de duurste landen voor verhuurders met hoge inkomsten, met tarieven die kunnen oplopen tot 47,27 procent. Sommige landen, zoals Italië en Portugal, werken met vaste belastingtarieven die niet afhankelijk zijn van het inkomensniveau. Andere landen, zoals Oostenrijk, voegen huurinkomsten toe aan de reguliere inkomstenbelasting, waardoor deze onder een progressief tarief kunnen vallen dat kan oplopen tot 55 procent.

Vermogenswinst- en overdrachtsbelastingen

De belastingdruk bij de verkoop van een onroerend goed hangt sterk af van de duur van het bezit. Denemarken heft een van de hoogste vermogenswinstbelastingen, die mogelijk meer dan de helft van de winst kan bedragen.

Duitsland biedt volledige vrijstelling van vermogenswinstbelasting als het onroerend goed langer dan tien jaar in bezit is geweest. Malta belast de winst zelf niet, maar past in plaats daarvan een kleine transactievergoeding toe op basis van de uiteindelijke verkoopprijs.

Beoordeling van de totale winstgevendheid

Wanneer die verschillende kosten worden samengevoegd, blijkt België in meerdere fasen een van de zwaarst belaste omgevingen voor vastgoedeigenaren te zijn. Aan de andere kant behoren Cyprus en Malta tot de meest belastingvriendelijke bestemmingen door het ontbreken van jaarlijkse eigendomsbelastingen en soepele regels inzake huurinkomsten en vermogenswinst.

Uiteindelijk wordt de werkelijke winstgevendheid van een Europese vastgoedinvestering niet bepaald door de aankoopprijs, maar door de specifieke belastingwetgeving van het gastland.

(at)

Volg Business AM ook op Google Nieuws

Wil je toegang tot alle artikelen, geniet tijdelijk van onze promo en abonneer je hier!