Door de quarantaine ligt de Belgische immobiliënmarkt zo goed als stil. Sommige economen voorspellen prijsdalingen. Keert de vastgoedappetijt van de Belgische gezinnen snel terug?

Zowel kopers, verkopers als bouwers zitten met de handen in het haar. Niet alleen is er de huidige verlamming van de markt, er is ook uitzonderlijk grote onzekerheid over de nabije toekomst.

De situatie op dit moment. De immobiliënmarkt is zo goed als bevroren, omdat fysieke woningbezoeken niet kunnen en de administratieve verwerking stokt. Een digitaal alternatief voor het bezoek aan de notaris werd pas vorige vrijdag aangekondigd. De zoekertjessite Immoweb stelt een terugval met 35 procent vast van het aantal bezoekers sinds het uitbreken van de coronacrisis. Er speelt nog een ander element mee. De sector verwachtte sowieso al een terugval van de vastgoedtransacties na het recordjaar 2019. De rush toen had in Vlaanderen vooral te maken met de afschaffing van de woonbonus.

Komt er een inhaalbeweging in de tweede jaarhelft? Dat lijkt volgens de meeste experts logisch, maar de timing en de groottte ervan zal afhangen van hoe de coronacrisis en de beperkende maatregelen verder evolueren. Sommige kandidaat-kopers staan te trappelen. ‘We hebben nu al 2.500 mensen op een wachtlijst staan om panden te bezoeken die te koop stonden voor de maatregelen’, zegt Heylen Vastgoed, een grote makelaar in Antwerpen. ‘Als we ervan uitgaan dat de lockdown-maatregelen in de komende maanden geleidelijk worden afgebouwd, dan kan een groot deel van de huidige schade later op het jaar worden goedgemaakt’, verwachten de economen van Belfius. Een heropbloei van de vastgoedmarkt hangt af van een cocktail van remmende en stuwende factoren.

De remmende factoren:

• Een recessie als gevolg van de coronacrisis lijkt moeilijk te vermijden. Dat knaagt aan het vertrouwen bij veel gezinnen, die een grote aankoop of een bouwproject uitstellen.
• De crisis leidt tot lagere maandelijke inkomens en hogere werkloosheid, wat het verwerven van een woonkrediet bemoeilijkt.
• Mogelijk zullen de banken strenger zijn bij de toekenning van die hypothecaire kredieten. ‘Daar maken de Belgen zich ernstige zorgen over’, zegt Immoweb. ‘Meer dan 50 procent gaat ervan uit dat het moeilijker tot zelfs zeer moeilijk zal worden om een woonkrediet aan te vragen, zo blijkt uit onze online enquête.’
• Bij een langdurige lockdown blijven er praktische hindernissen om woningen te bezichtigen en ook nieuwbouw dreigt dan grote vertraging op te lopen.

De stuwende factoren:

• De hypotheekrentes blijven historisch laag, omdat de Europese Centrale Bank in crisistijden geen enkele reden heeft om haar richtinggevende rentes te verhogen.
• Door de verwachte bevolkingsgroei en het stijgend aantal gezinnen, zal ook de komende jaren de vraag naar woningen blijven stijgen, vooral in stedelijke gebieden.
• Overheidsmaatregelen beperken de schok op de arbeidsmarkt en kunnen het vertrouwen in de tweede jaarhelft opvijzelen.
• Mogelijk gaan meer beleggers in vastgoed stappen, mochten de financiële markten klappen krijgen. Al blijkt uit de enquête van Immoweb dat het gros van de investeerders geen onmiddellijke vastgoedplannen heeft en liever de kat uit de boom kijkt.

Wat betekent dit alles voor de prijzen? Tijdens de bankencrisis van 2008-2009 kenden de Belgische vastgoedprijzen een dip in de eerste jaarhelft van 2009. Maar daarna ging de rit naar boven die al sinds de jaren tachtig aan de gang is weer door. De coronacrisis zal volgens de eerste indicaties evenwel tot een nog zwaardere economische schok leiden dan tijdens de bankencrisis. Op basis daarvan verwachten de KBC-economen in hun basisscenario een gemiddelde prijsdaling van de woningprijzen met 3 procent in 2020 en 2 procent volgend jaar. In een pessimistisch scenario is de schok zelfs dubbel zo groot. ‘Maar indien de quarantainemaatregelen sneller en drastischer kunnen worden afgebouwd, kan de prijscorrectie beperkter blijven’, voorspelt KBC-econoom Johan Van Gompel. In het basisscenario kunnen de prijzen opnieuw stijgen vanaf 2022.

Twee jaren van prijsdalingen,dus? Zaakvoerder Cedric Vanhencxthoven van Heylen Vastgoed is het daar niet mee eens. ‘Woningen en appartementen tussen de 200.000 en 350.000 euro zullen niet in prijs zakken, want de vraag is daar enorm groot en het aanbod te klein’, zegt de makelaar. ‘Het is logisch dat mensen nu nauwelijks bezig zijn met het kopen van een woning. Wat dit op langere termijn betekent voor onze vastgoedmarkt, is moeilijk te voorspellen’, zegt Bart van Opstal, de woordvoerder van de notarissenfederatie. ‘Bij de financiële crisis hebben we gemerkt dat het aantal transacties gedurende één trimester fors daalde. Daarna herstelde de markt in België zich, in tegenstelling tot in andere landen, heel snel. De mogelijkheid bestaat dat de vastgoedmarkt zich ook nu even veerkrachtig toont. Het is evenwel niet uit te sluiten dat de gevolgen van de coronacrisis groter zijn, qua vastgoedactiviteit, maar mogelijk ook qua prijzen.’

Geen massale koopjes in zicht. Uitzonderlijke prijskortingen boven 20 procent zijn volgens de experts niet te verwachten, behalve misschien in sommige segmenten die het voorheen al moeilijker hadden. Vanhencxthoven: ‘Luxevastgoed – villa’s en penthouses vanaf 500.000 euro – zal misschien sneller in prijzen zakken. Maar dat ligt niet alleen aan de coronacrisis.’ De Belfius-economen: ‘Het ziet ernaar uit dat vastgoedprijzen minder hard zullen stijgen in 2020 dan we dachten bij het begin van het jaar. Maar de kans op een regelrechte crash van de prijzen is op dit moment beperkt.’