Vraag een willekeurige private banker naar zijn meest veeleisende klant, en je krijgt een variant van hetzelfde antwoord: de ondernemer die net zijn zaak heeft verkocht en nu tien miljoen euro cash op een rekening heeft staan. Aandelen zijn al redelijk duur. De AI-boom lijkt toch risico’s in te houden. DBI-fondsen dan? Tak 21 brengt dan weer te weinig op. Wat hij eigenlijk wil, is vastgoed: iets wat hij kan zien en aanraken. Op zich niet complex en standvastig. Maar zelf een bouwgrond kopen, een vergunning aanvragen en een aannemer aansturen, eventueel samen met enkele andere ondernemers zoals vroeger? Daar begint hij niet meer aan. Te veel gedoe.
Ontwikkelen is geen hobby meer
Twintig jaar geleden lag dat anders. Wie kapitaal over had, kocht een paar appartementen om te verhuren of verkavelde een bouwgrond, en regelde de rest en cours de route. Vandaag botst wie zelf ontwikkelt op regelgeving die ruim vervijfvoudigd is en jaren kost: een omgevingsvergunningstraject duurt al snel anderhalf tot drie jaar, met bezwaar en eventueel beroep. Een voormalige industriegrond herbestemmen vergt vaak eerst een bodemsanering met OVAM-attesten. Voor nieuwbouw worden de technieken complex en zelfs de gewone verhuurder ontsnapt niet meer aan renovatieplichten en EPC-scores. Voor wie dit als tijdelijke belegger doet, staat het rendement na kosten, vertraging en juridisch advies vaak niet meer in verhouding tot de inspanning.
De tussenweg
Vandaar de opmars van professioneel beheerde, gereguleerde vastgoedfondsen. Zulke fondsen opereren onder een AIFM-vergunning die qua regels een level playing field biedt, met toezicht van de FSMA, een verplichte onafhankelijke bewaarder, een externe waarderingsagent en een jaarlijkse audit. Onboarding verloopt via KYC- en AML-controles, en de rapportering volgt de SFDR-indeling: Artikel 8 voor fondsen die duurzaamheidskenmerken promoten, Artikel 9 is een meer doelgerichte groep fondsen met een concrete, meetbare duurzaamheidsdoelstelling. Deze zijn in het huidige klimaat voor beleggers een welgekomen extra motivatie om zo financieel rendement te koppelen aan duidelijke meerwaarde voor mens en milieu. Gespecialiseerde teams nemen de ontwikkeling, de vergunningen en die rapportering voor hun rekening. De belegger investeert nog altijd rechtstreeks in bakstenen en stadsvernieuwing maar hoeft zelf geen bouwvergunning of bodemattest meer op te volgen. De niet-genoteerde fondsen zijn ook niet onderhevig aan correlatie met de algemene beurs, wat veel beleggers meer gemoedsrust kan bieden.
Een Europese beweging
Wij zijn niet de enigen die dat zien. KKR, Partners Group en Blackstone verlagen hun instapdrempels voor private markten al langer, doorgaans tot rond 250.000 euro, om vermogende particulieren toegang te geven tot strategieën die tot voor kort uitsluitend voor pensioenfondsen en verzekeraars waren weggelegd. Die evolutie wordt mee gedragen door de herziene Europese ELTIF-verordening, sinds 2024 van kracht, die langetermijnkapitaal uit private markten toegankelijker moet maken via versoepelde regels rond diversificatie en liquiditeit. Ook in België bewegen initiatieven, het onze incluis, in die richting, doorgaans via de nationale AIFM-vergunning eerder dan het ELTIF-label. De tickets blijven fors genoeg om dit buiten het retailsegment te houden: de wetgever verplicht terecht een minimum aan kennis en draagkracht voor wie in een illiquide product zonder volledig prospectus stapt.
De keerzijde
Ik schrijf dit uiteraard vanuit mijn functie bij een van die fondsen, en dat belang mag niet onvermeld blijven. Democratisering blijft democratisering binnen een beperkte kring: wie meerdere jaren geen toegang heeft tot zijn kapitaal, moet dat comfortabel kunnen missen. Closed-end ontwikkelingsfondsen kennen bovendien een typische J-curve: de eerste jaren overheersen kosten en kapitaalopvragingen in schijven, en pas na oplevering en verkoop volgt het rendement. En ‘impact’ is intussen een etiket dat bijna elk vastgoedfonds op zijn brochure plakt zodra het een energie-audit laat uitvoeren. Ook de koppeling van een deel van de prestatievergoeding aan niet-financiële KPI’s is voorlopig geen gestandaardiseerde praktijk: elke beheerder kiest zijn eigen indicatoren en lat. Wie instapt, moet niet afgaan op het SFDR-label, maar vragen wat een fonds concreet meet en wie dat controleert.
Het gedoe verdwijnt niet, het verschuift
Wat overeind blijft, is een verschuiving die verder reikt dan een marketingtrucje: kapitaal dat vroeger via beursgenoteerd vastgoed of verzekeringsproducten liep, vindt nu rechtstreeks zijn weg naar de herontwikkeling van steden, begeleid door mensen die de regelgeving nog wel kunnen bijhouden. Voor een vastgoedmarkt met een schrijnend tekort aan betaalbare, duurzame stadswoningen is dat op zich geen slecht nieuws. Voor de belegger die vastgoed wil zonder het gedoe, evenmin, zolang hij beseft dat dat gedoe ergens naar iemand anders is verschoven, en dat hij daarvoor betaalt via beheerskosten en een lagere liquiditeit.
Nicolas Bearelle, Voorzitter van Revive Fund Management
Volg Business AM ook op Google Nieuws
Wil je toegang tot alle artikelen, geniet tijdelijk van onze promo en abonneer je hier!
