Dreigt er een crash op de vastgoedmarkt of niet? Het is de voorbije jaren een vaak gehoord discussiepunt waar experts het maar niet over eens blijken te kunnen worden. Het is bovendien een vraag die niet alleen in België speelt. Ook in andere landen, zowel binnen als buiten Europa is deze vraag actueler dan ooit. In de Verenigde Staten denken meer dan de helft van de mensen bijvoorbeeld dat er een crash zit aan te komen. Steeds meer woningeigenaars kiezen er daar zelfs voor om te verkopen. Hoe is de situatie nu precies in België en hoe reëel is de kans dat we (binnenkort) inderdaad een crash van de vastgoedmarkt zullen zien? Wij zochten het voor je uit en stellen onze bevindingen op deze pagina aan je voor.

Records op de vastgoedmarkt

In eerste instantie is het belangrijk om te kijken naar waar de vrees voor een crash van de vastgoedmarkt nu precies vandaan komt. In eerste instantie zijn het vooral de vele records die sneuvelen die voor grote ongerustheid zorgen. Tijdens de eerste helft van dit jaar (2019) werden er door notarissen in België bijvoorbeeld zomaar even 7,5 procent meer transacties genoteerd. In vergelijking met het jaar 2007 was er sprake van een stijging in de vastgoedactiviteit van zomaar even ruim 40 procent!

De voorbije jaren kon er stelselmatig een stijging worden vastgesteld in de vastgoedprijzen op (onder meer) de Belgische vastgoedmarkt. Ook die trend zet zich dit jaar gewoon door. In het voorbije kwartaal was er dan ook sprake van een stijging van de woningprijzen met zo’n 3,7 procent. De prijzen van appartementen stegen nog harder, namelijk met 4,8 procent. Dat zijn nooit eerder geziene niveaus. De gemiddelde kostprijs van een woning in België bedraagt op moment van schrijven 260.145 euro. In vergelijking met vijf jaar geleden betekent dat een stijging van zo’n slordige 13,2 procent. Dat komt overeen met een bedrag van 30.000 euro.

Voor een appartement bedraagt de gemiddelde kostprijs opmerkelijk genoeg gemiddeld 229.820 euro. Dat is niet veel minder in vergelijking met een volwaardige woning. Voor de gemiddelde kostprijs van appartementen geldt dat ze zo’n 15,8 procent hoger ligt in vergelijking met vijf jaar geleden. Dat komt overeen met een bedrag van ongeveer 26.000 euro. De prijsstijgingen die op de Belgische vastgoedmarkt zijn gerealiseerd, bedroegen zomaar even het dubbele van de inflatie (8,2 procent). Niet bepaald een gezonde situatie natuurlijk…

Sterk toegenomen interesse in vastgoed

De bovenstaande cijfers zorgen ervoor dat het niet moeilijk is om te achterhalen waarom de interesse in de woningmarkt zo aanzienlijk is toegenomen. Een huis is niet langer interessant om zelf in te wonen, maar ook als investering. Dat niet in het minst in een land als België waarin de pensioenen naar een pijnlijk laag niveau toe evolueren. In vergelijking met andere woningmarkten is het bovendien zo dat Belgen zich relatief weinig in de schulden moeten steken om eigenaar te worden van eigen vastgoed. Dat gezegd zijnde is het wel zo dat die schuld de voorbije jaren stevig is toegenomen. Vastgoedspeculatie lijkt in België nog vrij beperkt te zijn en bovendien is er ook geen dramatisch overaanbod zoals in menig aantal andere (Europese) landen wel het geval is. Bekende voorbeelden op dat vlak zijn Spanje en Ierland. Het overaanbod op de vastgoedmarkt was hier ongetwijfeld één van de belangrijkste redenen voor het ontstaan van de financiële crisis.

Is de vastgoedmarkt een tikkende tijdbom?

De vastgoedmarkten van onder meer Spanje en Ierland hebben aangetoond dat ze zomaar voor een belangrijk deel verantwoordelijk kunnen zijn voor het ontstaan van een economische crisis. De vraag die veel mensen zich nu stellen is wat de precieze signalen zijn voor een dergelijke situatie. Met andere woorden, wat triggert een crisis op de vastgoedmarkt? In de praktijk kunnen tal van verschillende oorzaken hiervan aan de basis liggen, namelijk:

1. Een overwaardering van de vastgoedmarkt;
2. Een wijziging in de fiscale spelregels met betrekking tot vastgoed;
3. Een terugvallende populariteit van vastgoed;
4. Aanzienlijke veranderingen in de hypotheekrente;

Reeds vele jaren duikt België op in de overwaarderingslijsten die worden opgesteld door niet alleen Bloomberg, maar ook het IMG en de OESO. Vandaag de dag kan er dan ook niet meer worden ontkend dat België één van ’s werelds meest overgewaardeerde landen is op vlak van de ratio’s beschikbaar inkomen/verkoopprijs en huurprijs/verkoopprijs. Die overwaardering is bovendien opgelopen tot ronduit hallucinante cijfers, namelijk meer dan 50 procent. In België zelf is men echter veel minder sceptisch. Bij ons houden analisten het op een overwaardering van “amper” 10 procent. De Nationale Bank houdt het zelfs op 6 procent. Desalniettemin stuurt die laatste wel steeds meer waarschuwingen de wereld in.

“Beperkte en leefbare overwaardering”

Verschillende experts hebben inmiddels laten optekenen dat de overwaardering waar op dit moment sprake van is, beperkt en leefbaar is. Een crash van de vastgoedmarkt zou er dan ook niet meteen aan zitten te komen. Daar staat evenwel tegenover dat het duidelijk is dat de vastgoedmarkt (in België) zeker niet aan het huidige tempo kan blijven doorstromen. Groeicijfers van 5 procent blijven aanhouden is gewoon niet realistisch.

Mogelijke hervorming van de fiscaliteit

In verschillende landen heeft men in het verleden de fiscaliteit van vastgoed stevig onder handen genomen. Een bekend voorbeeld zijn onze noorderburen. De Nederlandse overheid heeft er daar op een compleet verkeerd moment voor gekozen om te sleutelen aan de (te) gunstige vastgoedfiscaliteit. Dat vond plaats op het moment dat Nederlandse gezinnen op een zwaar overgewaardeerde Nederlandse vastgoedmarkt ernstig in de schulden zaten. Het gevolg heeft zich laten raden en de Nederlandse vastgoedmarkt is zwaar onderuit gegaan.

Eenzelfde scenario zou zich ook op de Belgische vastgoedmarkt voor kunnen doen. Ondanks het feit dat de gemiddelde hypotheekschuld bij Belgische vastgoedeigenaars relatief gezien nog altijd meevalt blijft het een niet te onderschatten schuld. Mocht de nieuwe regering (waarvan duidelijk is dat zij de fiscaliteit van onder meer vastgoed wil herzien) beslissen om stevig te sleutelen aan de fiscale voordelen die zijn verbonden aan vastgoed kopen, dan zou dat zomaar een niet onaanzienlijke impact op de waarde van woningen en appartementen kunnen hebben.

Vormt vastgoed nog een solide investering of niet?

Uiteindelijk rest dus in principe alleen nog maar de vraag of vastgoed op vandaag nog een interessante investering vormt of niet. Het belangrijkste probleem schuilt in het feit dat de vastgoedmarkt niet alleen in België, maar ook in met name de Verenigde Staten en nog heel wat andere landen haar transparantie heeft verloren. Bovendien is de groei die de Belgische vastgoedmarkt heeft doorgemaakt zo explosief te noemen dat in ieder geval een stagnering niet uit kan blijven. Dat gezegd zijnde blijft een investering doen in vastgoed volgens het merendeel van de experts een veilige keuze. Brengt ze niet direct een financiële meerwaarde met zich mee? Dan zorgt ze er wel nog steeds voor dat je met een beetje geluk op latere leeftijd geen rekening meer dient te houden met een maandelijks te betalen huurprijs.