Brussel is kantoorstad die grootste klappen krijgt door thuiswerken

Fondsenbeheerder Schroders onderzocht in welke mate 24 Europese kantoorsteden klaar zijn voor het hybride werken (deels op kantoor, deels thuis). Brussel bengelt helemaal onderaan de lijst, omdat het verouderde kantoorvastgoed onaantrekkelijk is en niet aangepast is aan de nieuwe gezondheidseisen.

In het postcoronatijdperk moeten kantoren zich aanpassen aan “het nieuwe normaal”:

  • Veel organisaties en bedrijven schakelen over naar tijdsroosters met meer thuiswerk dan voorheen. Van de kantoorruimtes wordt verwacht dat ze minder vaste werkplekken tellen, maar wel meer zalen voor meetings en gezamenlijke sessies.
  • De nieuwe configuratie vergt dus meer flexibiliteit: tijdens piekdagen zal het voltallige personeel aanwezig zijn, op andere dagen maar een deel. “Dit betekent dat de vraag naar kantoorruimte minder zal dalen dan de tijd die daadwerkelijk op kantoor wordt doorgebracht”, stipt Schroders aan.
  • Bovendien dienen de kantoren, op aandringen van de overheid, te voldoen aan strengere normen op het vlak van ventilatie en duurzaamheid, zoals isolatie.

Een economisch model van Schroders, gebaseerd op de kwaliteit van de kantoorruimtes, de pendeltijd en het type huurders, ging voor 24 Europese steden na of ze klaar zijn voor die nieuwe realiteit. Brussel scoort het slechtst. De vraag naar Brusselse kantoorruimte zal in 2027 ongeveer 17 procent lager liggen dan voor corona, of een structurele daling met ruim een zesde.

Brusselse kantoormarkt onder druk

Drie factoren gaan de kantoormarkt in de hoofdstad de komende jaren parten spelen, zo verwacht Schroders:

  • Omdat veel kantoren verouderd zijn, bieden ze een minder aantrekkelijke werkomgeving. Er zijn relatief minder vergaderzalen en moderne faciliteiten dan in andere kantoorsteden. De airconditioning en ventilatie is ook vaak aan vernieuwing toe.
  • Met een gemiddelde pendeltijd van 40 minuten per rit scoort Brussel lager dan het Europese gemiddelde (30 minuten). Die langere pendeltijd verhoogt de tijdsbonus die thuiswerk oplevert.
  • De Brusselse kantoren worden vooral gehuurd door overheden en Europese instellingen. Dat zijn volgens Schroders evenwel niet de groeisectoren op het vlak van kantoorvraag voor de komende jaren. Dat zijn technologie, media en zakelijke dienstverlening.

Lyon

Terwijl andere Europese kantoorsteden zich in de komende jaren gedeeltelijk gaan herstellen van de huidige kantorenleegstand, zal dat voor Brussel nauwelijks het geval zijn, verwacht de vermogensbeheerder.

Er is volgens de prognoses maar een stad die in 2029 een grote kantorenvraag zal kennen dan in 2019: Lyon, dat relatief moderne kantoorgebouwen heeft. “Dat Lyon er uitschiet, komt ook doordat de zakelijke dienstverlening er sneller groeit dan elders, waarschijnlijk door de verplaatsing van werk vanuit Parijs”, zegt Schroders.

De fondsenbeheerder wijst er nog op dat er binnen elke stad grote verschillen kunnen ontstaan tussen de toplocaties en de verouderde kantoorgebouwen, waar structurele leegstand dreigt. “Bedrijven die kantoorruimte huren, focussen nog meer dan vroeger op de prime-kantoren. Dat zijn de nieuwe of onlangs gerenoveerde kantoren met goede faciliteiten, die energie-efficiënt zijn en in het zakendistrict liggen.”

Verwachte evolutie vraag naar kantoorvastgoed, 2027 tegenover 2019 (Schroders)

1Lyon+1%
2Luxemburg-2%
3Manchester-2%
4Madrid-5%
5Birmingham-5%
6Barcelona-5%
7Helsinki-5%
8Oslo-5%
9Dublin-7%
10Londen-7%
11Milaan-7%
12Wenen-8%
13Berlijn-9%
14Stockholm-10%
15Zürich-11%
16Kopenhagen-11%
17Parijs-12%
18Hamburg-13%
19München-13%
20Frankfurt-13%
21Amsterdam-13%
22Düsseldorf-14%
23Rome-16%
24Brussel-17%

(lb)

Meer
Markten
Mijn Volglijst
Markten
BEL20