Verwacht wordt dat de prijzen van luxe residenties het volgende anderhalf jaar wereldwijd een opstoot zullen kennen, maar Dubai dreigt daarbij één van de weinige uitzonderingen te worden. Dat blijkt uit een rapport van vastgoedconsulent Knight Frank, gebaseerd op een analyse over vijfentwintig toplocaties voor luxevastgoed in de hele wereld.

De consulent merkt op dat het emiraat nog altijd met een groot aanbod aan nieuwe projecten rekening moet houden. Daardoor zullen prijsstijgingen volgens Knight Frank weinig waarschijnlijk zijn. Er zou zelfs voor een daling van prijzen moeten worden gevreesd.

Overaanbod

‘Dubai wordt geconfronteerd met een overvloed aan luxevastgoed die al meer dan een half decennium op de lokale woningmarkt weegt’, benadrukt het persbureau Bloomberg. ‘Dat probleem heeft de prijzen op de vastgoedmarkt van Dubai laag gehouden en het emiraat zal wellicht ook nu bij de heropleving van het wereldwijde residentiële luxevastgoed aan de zijlijn blijven staan.’

Bloomberg merkt op dat de lokale bouwsector snel uit de malaise van de coronapandemie oprijst en dit jaar naar schatting in Dubai 62.000 woningen zal opleveren. Volgend jaar zou dat aanbod nog eens met 63.500 nieuwe eenheden worden uitgebreid. Dat is de grootste groei sinds de financiële crisis twaalf jaar geleden.

Die sterke activiteit zal er volgens Knight Frank voor zorgen dat Dubai tussen de onderzochte metropolen bijna de enige locatie zal zijn waar het luxe vastgoed met een prijsdaling zal moeten afrekenen. De Argentijnse hoofdstad Buenos Aires, die geconfronteerd wordt met de zware economische crisis in het land, is de enige andere uitzondering.

‘Al sinds de financiële recessie meer dan tien jaar geleden is het onevenwicht tussen vraag en aanbod kenmerkend geweest voor de residentiële markt van Dubai’, benadrukt Faisal Durrani, analist Midden-Oosten bij Knight Frank. ‘Die situatie lijkt zich ook de volgende jaren verder te bestendigen.’

Kwetsbaar

Knight Frank wijst erop dat het overaanbod de waarde van het vastgoed de voorbije jaren met meer dan een derde heeft doen afnemen. ‘De uitbraak van de pandemie heeft de druk nog verhoogd’, aldus de analist. ‘De coronacrisis heeft ook in Dubai vele banen doen verdwijnen. Daardoor hebben onder meer vele buitenlandse werknemers het land verlaten.’

‘Dit heeft tot een sterke daling in de vraag naar huurwoningen geleid. Rekening houdend met de nieuwe woningen die op de markt komen, moet gevreesd worden dat een chronisch overaanbod voorlopig een belangrijke kwetsbaarheid van de immobiliënsector in Dubai zal blijven.’

‘Anderzijds betekent dit dat vermogende partijen in Dubai interessante opportuniteiten kunnen vinden’, merkt Bloomberg op. ‘Met een budget van 1 miljoen dollar is het in Dubai mogelijk om een pand met een oppervlakte van 165 vierkante meter te kopen. Dat is ongeveer vijf keer meer dan in Londen of New York. Dubai telt momenteel 42.356 woningen met een waarde van minstens 1 miljoen dollar. Alleen Londen beschikt over een grotere portefeuille.’

‘De waarde van luxewoningen met een waarde van minstens 1 miljoen dollar (3,6 miljoen dirham) zal in Dubai dit jaar naar verwachting met 2 procent dalen’, voorspelt Knight Frank. ‘Vorig jaar werd ook al een daling met 6 procent opgetekend.’

Wel verwacht Durrani een verzachtende impact van de versoepelingen van de reisbeperkingen en de verbeterde economische vooruitzichten, die het ondernemersvertrouwen doen stijgen. Die evoluties zullen volgens hem doorsijpelen naar de vastgoedmarkt en tot een verhoogde interesse aanleiding geven.

(lb)