Het vastgoedplatform Immoweb vergeleek de prestaties van de Belgische sterindex Bel20 met die van de vastgoedmarkt. Wat blijkt? In iets meer dan de helft van de onderzochte gemeenten levert vastgoed op lange termijn een hoger rendement op dan de beurs.

Key takeaways

• Hoewel een investering in vastgoed gepaard gaat met hoge kosten, kan die alsnog rendabeler zijn dan een belegging op de beurs. Veel hangt af van de gemeente waar je huis of woning koopt.
• De best presterende gemeente is Antwerpen dankzij de sterkste historische prijsstijging van alle onderzochte steden (gemiddeld +3,7 % per jaar).
• In Brussel halen gemeenten als Sint-Joost, Schaarbeek, Anderlecht en Koekelberg de Bel20 relatief snel in.

Inzet: Immoweb analyseerde hoeveel een investering in de Belgische vastgoedmarkt opbrengt. Het vastgoedplatform vergeleek de huurinkomsten met de historische prestaties van de Bel20 (over 25 jaar). Het gemiddelde rendement van de sterindex tussen 2000 en 2025 (inclusief herbelegging dividenden) bedraagt 5,3 procent.

• Voor de vergelijking simuleerde Immoweb een initiële investering van 60.000 euro in vastgoed. Het platform ging daarbij uit dat dat bedrag werd geleend via een woonlening met een rente van 3,5 procent en looptijd van 25 jaar, wat volgens de grootbank Belfius conform de huidige aankoop- en financieringsvoorwaarden is.
• De analyse bestrijkt een periode van 25 jaar, waarvan de laatste vijf jaar overeenkomen met de periode na de lening, waarin de huurinkomsten blijven worden geïnd.
• De simulatie werd uitgevoerd voor verschillende gemeenten in de drie gewesten, waarbij rekening werd gehouden met de historische evolutie van de verkoopprijzen en huurprijzen in elk gewest, waardoor de verschillen in vastgoedprestaties naargelang de locatie duidelijk naar voren komen.

Belasting tot 12,5 procent

Opgelet: Als je in België vastgoed koopt, moet je rekening houden met allerhande taksen en kosten.

• Wanneer je investeringsvastgoed koopt, betaal je hogere registratierechten dan wanneer je een eigen woning aanschaft. De registratierechten bedragen ongeveer 12 tot 12,5 procent van de prijs van het onroerend goed, afhankelijk van de regio (exclusief kortingen), waarbij nog de notariskosten komen. In totaal gaat bijna 15 procent van de aankoopprijs op aan kosten.
  • Ter vergelijking: Als je in Vlaanderen een gezinswoning koopt dalen de registratierechten tot 2 procent.
• “In tegenstelling tot de beurs, waar bijna elke euro vanaf dag één kan renderen, dragen die kosten niet bij aan de waarde van het vermogen”, voegt Jonathan Frisch, econoom bij Immoweb, eraan toe. “Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat het gemiddeld 4 jaar en 7 maanden duurt voor de waarde en het eigen vermogen in het pand die kosten hebben gecompenseerd.”

Ondanks hogere kosten kan vastgoed Bel20 kloppen

Opgemerkt: Hoewel het door de hoge kosten even duurt voordat vastgoed kan renderen, is het een investering die de Belgische aandelenmarkt kan kloppen.

• Volgens het onderzoek van Immoweb levert een vastgoedinvestering in 17 van de 30 onderzochte gemeenten over een periode van 25 jaar meer op dan een identieke investering in de Bel20. Gemiddeld duurt het 18 jaar en 2 maanden voor vastgoed evenveel oplevert als de beurs in die gemeenten.
• Wie 60.000 euro in vastgoed in 1 van die 17 gemeenten investeert, ziet na 25 jaar zijn vermogen groeien tot gemiddeld 395.348 euro. Dat is 15 procent meer dan wat de Belgisch sterindex gemiddeld opbrengt.
• “In gemeenten waar vastgoed minder goed presteerde dan de Bel20, blijft het vermogen toch aanzienlijk met gemiddeld 331.619 euro, maar dat is ongeveer 17 procent minder dan wat de Bel20 in het laatje brengt”, aldus Frisch.

Antwerpen meest rendabele gemeente

Zoom in: Hoe rendabel een vastgoedinvestering is, is enorm afhankelijk van waar je een woning koopt.

• In Brussel halen gemeenten als Sint-Joost, Schaarbeek, Anderlecht en Koekelberg de Bel20 relatief snel in. De huurprijzen liggen er lager, maar de aankoopprijzen zijn toegankelijk.
  • In gemeenten als Elsene en Etterbeek daarentegen moet men iets meer dan 21 jaar wachten voordat de beursprestaties worden geëvenaard, omdat de hoge aankoopprijzen niet worden gecompenseerd door eveneens hogere, maar onvoldoende huurprijzen.
  • Vastgoed in Ukkel, Sint-Lambrechts-Woluwe, Sint-Pieters-Woluwe, Watermaal-Bosvoorde en Evere daarentegen bereikt na 25 jaar nooit hetzelfde niveau als de beurs. De hoge aankoopprijzen in deze gegeerde wijken blijven de rentabiliteit drukken.
• De best presterende gemeente ligt echter niet in Brussel, maar in Antwerpen. Daar haalt vastgoed de beurs het snelst in, dankzij de sterkste historische prijsstijging van alle onderzochte steden (gemiddeld +3,7 % per jaar).
• In Vlaanderen is Mechelen de enige andere stad waar vastgoed de Belgische sterindex weet te kloppen, weliswaar pas na 23 jaar en 6 maanden.
  • De vijf andere onderzochte steden, Hasselt, Gent, Brugge, Oostende en Leuven doen het minder goed: vastgoed blijft er na 25 jaar achter op de beurs. Brugge en Oostende scoren het slechtst, door ongunstige huur/prijsverhoudingen en lage vermogensopbouw. “Het seizoensgebonden karakter van de huurmarkt aan de kust speelt daarbij een belangrijke rol, waardoor langetermijnverhuur in kuststeden minder rendabel is”, voegt Frisch eraan toe.
• In Wallonië is Luik de enige stad waar vastgoed beter presteert dan de Bel20. Die inhaalbeweging vraagt wel meer tijd dan gemiddeld: pas na 23 jaar en 5 maanden levert vastgoed er meer op dan de beurs.

Twee mechanismen

Duiding: Volgens de econoom gaan er twee mechanismen schuil achter de vermogensgroei van vastgoed.

• Om te beginnen, dekken de huurinkomsten een deel van de maandelijkse aflossingen. Naarmate de lening wordt afgelost, neemt het verschuldigde kapitaal af en stijgt het netto aandeel van de eigenaar en groeit zijn vermogen.
• Daarnaast hoeven investeerders dankzij een woonlening slechts een fractie van de prijs zelf te financieren. “Dankzij het hefboomeffect van de lening genereert een stijging van de prijs van het onroerend goed een meerwaarde op de totale waarde, wat het rendement op de eigen inbreng vermenigvuldigt”, verduidelijkt Frisch.

Wil je op de hoogte blijven van alles wat er zich afspeelt in de financiële wereld? Niels Saelens, een journalist met een passie voor financiën, volgt alles op de voet op. Via deze link kan je je inschrijven op zijn dagelijkse nieuwsbrief.