Wonen in Amsterdam is niet goedkoop. Prijzen die gemakkelijk oplopen tot boven de 500.000 zijn bijna eerder de regel dan de uitzondering. Maar hoe komt dat nu?
‘Grachten, keien en vreemde huizen, plus elke zaterdag een populaire voedselmarkt. Het is precies hoe ik me Amsterdam had voorgesteld voordat ik hierheen verhuisde’, zegt Henry Hofman, 31, aan de Financial Times. Hij verhuisde afgelopen juni van Londen naar de Nederlandse hoofdstad om te werken voor de wereldwijde ESG-onderzoeks- en ratingprovider Sustainalytics.
Hofman huurt een appartement met twee slaapkamers in een verbouwde verffabriek voor 2.000 euro per maand. ‘In de koele en kunstzinnige Amsterdamse wijk Jordaan, wonen veel expats, maar ook Nederlandse gezinnen, die ’s zomers buitenshuis in de zon zitten te eten’, vertelt hij.
Britten voelen zich welkom
Maar wat niemand zich tot voor kort kon voorstellen, was dat een stad van 800.000 inwoners die gewend is jaarlijks 20 miljoen buitenlandse bezoekers te ontvangen, er nu vrijwel geen verwelkomt. De hoofdstad wordt door veel Amsterdammers gezien als een slachtoffer van massatoerisme. Dat laatste heeft onder andere geleid tot de sluiting van een aantal coffeeshops en plannen om de hoerenbuurt naar de buitenwijken te verplaatsen.
‘Nu, fietsend door het centrum, voelt de stad aan als de jaren 1700. Het is zo vredig. De lokale bevolking geniet wel van de rust doordat er geen toeristen zijn,’ zegt Jaap Russchen, directeur van aankoopmakelaar Amsterdam House Hunting. Zijn klantenbestand bestaat volledig uit expats. 30 tot 40 procent daarvan komt uit het Verenigd Koninkrijk, de rest uit de hele wereld. ‘Ze werken in de financiën, IT, maar ook kleine start-ups. Ze huren hier meestal iets voor een jaar en komen dan naar ons toe met een gemiddeld budget van 400.000 tot 1 miljoen euro.’
Grote speler in financiële wereld
Volgens de World Population Review verhuisden iets meer dan 8.000 mensen vorig jaar naar de stad. Dat is een vergelijkbaar aantal als in de voorgaande jaren. Wereldwijde werkgevers, zoals Netflix Amsterdam en Tommy Hilfiger, zijn belangrijke magneten voor veel jonge mensen.
Amsterdam haalde in januari ook Londen in als Europa’s grootste handelscentrum voor aandelen. Lisette van Doorn, CEO van onderzoeksorganisatie Urban Land Institute Europe, legt uit: ‘Het geeft aan dat de stad een belangrijke speler aan het worden is in sommige gespecialiseerde financiële- en dienstensectoren.
Rustige wijken krijgen voorkeur
Daarbovenop was Nederland in 2019 het beste land ter wereld wanneer het aankomt op de balans tussen werk en privéleven. Dat blijkt uit cijfers van de Better Life Index van de OESO. Zij houden daarbij rekening met factoren zoals beschikbare kinderopvang, gemeenschapszin en werkuren. Volgens Van Doorn was thuiswerken in Amsterdam al voor 35 procent van de bevolking gebruikelijk vóór de coronacrisis.
Volgens Russchen gaan de meeste buitenlandse kopers voor de woningen in de buurt van scholen en parken. Dat liefst in de halve cirkel die de centrale grachtengordel omrandt, van het Westerpark richting het oosten tot aan de Amstel. Het rijkste gebied ligt ten zuiden van het Vondelpark. Daar kan u een duplexappartement van ongeveer 100 vierkante meter kopen voor meer dan 1 miljoen euro. Elders in de gewilde halve cirkel is dat zo’n 685.000 euro.
Reken op meer geld dan de initiële vraagprijs
Die vraagprijs betekent echter niet dat het ook effectief aan die prijs zal worden verkocht. ‘Meestal verkopen we dergelijke appartementen aan ongeveer 750.000 euro. Dat komt doordat er altijd 30 of 40 potentiële kopers zijn voor een woning. Ze gaan dan meestal voor 10 tot zelfs 20 procent over de vraagprijs heen’, verduidelijkt Russchen. Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat meer dan twee derde van de woningen voor meer dan de vraagprijs is verkocht.
Sommige overzeese kopers zetten zelfs virtueel in. Leslie De Ruiter, managing partner bij vastgoedmakelaar CIRE, heeft onlangs drie verkopen afgehandeld puur op basis van videomateriaal. Dat gebeurde aan kopers uit onder andere Londen, Hongkong en Genève. Een daarvan was een grachtenpand. Die verkopen voor ongeveer 10.000 euro per vierkante meter. De Ruiter handelde vorig jaar een verkoop van een huis van 1.000 vierkante meter af dat voor 12,5 miljoen euro over de toonbank ging.
Chronisch aanbodstekort
Het gebrek aan parkeergelegenheid, scholen en (in normale tijden) de constante stroom toeristen betekent dat veel kopers de voorkeur geven aan iets moderner en minder hectisch in wijken als Oud-Zuid en het Museumkwartier. Daar kosten woningen maar liefst tot 20.000 euro per vierkante meter. ‘Voor enkele uitzonderlijke transacties komen we in de buurt van de 30.000 euro per vierkante meter’, zegt De Ruiter.
Door de grote vraag naar woningen, zelfs tijdens een lockdown, en het chronische aanbodstekort lag de gemiddelde woningprijs in Amsterdam vorig jaar 4,7 procent hoger dan in 2019. In het hele land lag de gemiddelde woningprijs in januari dit jaar 9,3 procent hoger dan in januari 2020. Dat is de grootste prijsstijging in meer dan twee jaar.
Verjonging in buitenwijken maakt centrum duurder
Voor veel Nederlandse kopers en huurders is de verjonging van de Amsterdamse perifere dokken het antwoord op de opgeblazen prijzen in het centrum van de stad. Er is een relatief jonge bevolking, waaronder veel eenpersoonshuishoudens, die steeds vrijer in hun levensonderhoud kunnen voorzien en graag in nieuwe ontwikkelingsgebieden willen wonen.
Afgelopen zomer voerde de stad nieuwe beperkingen in om het aantal woningen dat gebruikt wordt als vakantieverhuur te beperken. Ambtenaren beweerden dat een op de 15 woningen aangeboden werd op sites zoals Airbnb. Nieuwe regels verbieden dat soort verhuur in het centrale oude stadscentrum heel het jaar door.
Huurprijzen dalen terug tijdens pandemie
In andere gebieden wordt vakantieverhuur beperkt tot maximaal 30 dagen per jaar en tot groepen van maximum vier personen. In een verdere poging om de huisvesting in de stad betaalbaarder te maken, heeft Amsterdam bepaald dat alle nieuwbouwwoningen op de stadsgrond alleen beschikbaar zullen zijn voor eigenaars-bewoners, en niet voor verhuurders.
Volgens het online platform Pararius dalen echter de huurprijzen nu voor het eerst in zes jaar terug in heel Nederland. Die dalingen zijn het grootst in de steden, vooral omdat de pandemie ervoor zorgde dat veel van de expats teruggingen naar hun thuisland. Dat betekent dat de gemiddelde huurprijs in Amsterdam met 5,9 procent zakte in het derde kwartaal van 2020.
Een nieuwigheid die daarmee samengaat op de particuliere huurmarkt is dat woningen nu worden gepromoot als Covid-proof. Zij hebben voorzieningen zoals liften waarin je niets hoeft aan te raken of HEPA-luchtfilters.
Lees ook
(jvdh)
