Bouwen moet opnieuw betaalbaar worden
De Belgische vastgoedmarkt loopt vandaag onder invloed van de hogere rente, de hoge vastgoedprijzen en de gestegen materiaalkosten stroever dan enkele jaren geleden. Zeker voor jongeren die voor het eerst een woning willen aanschaffen, ligt de lat zeer hoog. Om een antwoord te bieden op deze uitdagingen heeft de bouwgroep Thomas & Piron het ‘Evolutief Huis’ ontwikkeld. Kort samengevat biedt de bouwgroep een betaalbaar huis aan met de mogelijkheid deze woning met maximaal twee vaste, duurzame modules, onder meer bij gezinsuitbreiding en volledig naar keuze wat de tijd betreft, uit te breiden. Hierdoor kunnen de financiële lasten beter worden gespreid.
Aanpassen aan nieuwe marktomstandigheden
Thomas & Piron, dat jaarlijks vooral in Wallonië zo’n 650 huizen bouwt, stelt zoals zovele andere vastgoedspelers vast dat de toegang tot huisvesting voor jonge kopers, die zich voor het eerst op de markt willen begeven, vandaag moeilijk is geworden. De prijzen voor nieuwe woningen zijn immers fors gestegen onder meer door de hogere materiaalkosten, de gestegen lonen voor arbeiders maar ook door de almaar striktere normen, onder meer rond energie-efficientie, en de toegenomen energiekosten. Daar komt nog bij dat de rente op vrij korte tijd van 1 naar 4 à 5% is gestegen en dat kopers een hogere eigen inbreng op tafel moeten leggen. Ten slotte heeft de gewijzigde samenstelling van de traditionele familie zijn impact op de huizenmarkt ook niet gemist.
‘Gezien deze moeilijke marktomstandigheden moeten we ons heruitvinden,’ geeft Cédric Herbiet, gedelegeerd bestuurder van Thomas & Piron Home aan. ‘En het idee om met het nieuwe concept van het Evolutief Huis te komen, is dan ook nu naar boven gekomen.’ Kort samengevat bouwt T&P een woning bestaande uit 2 slaapkamers met een totale oppervlakte van 108 m² tegen een prijs van 199.000 EUR (incl. btw) met 3 gevels en 205.000 EUR (incl. btw) met 4 gevels (zie foto hieronder), zonder rekening te houden met de aankoop van de grond.
De nieuwigheid is dat dit huis al naargelang de veranderende behoeften, zoals uitbreiding van gezin of een hoger financieel draagvlak in twee stappen tot 173m² woonruimte kan worden uitgebreid door 2 modules toe te voegen die off-site zijn gebouwd en volgens het ‘Plug-and-Play’ principe kunnen worden ingeplugd (zie volgende foto). ‘We speelden al jaren met dit duurzaam en circulair systeem maar door de lage rente was de markt er niet klaar voor. Nu zagen we de opportuniteit wel en hebben we zes maanden aan het nieuwe concept gewerkt. Het biedt duidelijk een antwoord aan de nieuwe maatschappelijke uitdagingen en de filosofie verandert waarbij het huis in verschillende fasen wordt gebouwd en gefinancierd,’ benadrukt Herbiet.
Praktisch
De 2 modules die kunnen worden bijgebouwd hebben vaste afmetingen, de grootste is 40m2 (annexe 2) en de kleinste 27m2 (annexe 1). De extra ruimtes hebben vaste afmetingen, gezien de beperkte transportmogelijkheden en de aangevraagde vergunning, maar kunnen volledig naar eigen goeddunken worden ingevuld. Aansluitingen voor elektriciteit en verwarming wordt bij de bouw van het eerste deel van de woning reeds voorzien en de ramen kunnen makkelijk worden verplaatst. En als ze geprefabriceerd zijn in hout of in andere materialien kunnen ze op enkele dagen worden ingeplugd zodat men bij de werken niet tijdelijk hoeft te verhuizen.
Ze kunnen ook op een traditionele manier worden gemaakt door ze ter plaatse in hout of in steen te maken. ‘Vandaag is dat verrassend genoeg goedkoper maar het neemt wel 5 à 6 maanden in beslag’, stipt Michel Villani, directeur onderzoek & ontwikkeling bij Thomas & Piron Home aan. De annexe 2 kost 125.000 EUR in modulaire vorm en annexe 1 gaat voor 88.000 EUR over de toonbank. Worden de modules ter plaatse gebouwd in plaats dat ze volledig afgewerkt worden geleverd bedragen de prijzen respectievelijk 94.500 EUR en 73.300 EUR. ‘Dit zijn de prijzen voor vandaag. Het spreekt voor zich dat de prijzen van die modules niet vastliggen en aan de dagprijs zullen worden aangepast. Op termijn zien we de reeds gemaakte modules goedkoper worden.,’ voegt Herbiet er nog aan toe.
Om alles wat concreter te maken, heeft Thomas &Piron in de regio van Namen recent een bouwvergunning ingediend om twee modelhuizen te bouwen, één zonder en één met modules. En Herbiet herhaalt nog eens dat de klant kan kiezen wanneer die modules worden bijgebouwd. ‘De doelstelling is dat we er altijd als partner zijn maar de klant is voor alle duidelijkheid niet verplicht om verder met T&P in zee te gaan en kan modules ook ergens anders kopen. Bovendien kunnen geïnstalleerde modules weer worden weggehaald en worden verkocht: een circulaire manier van bouwen met andere woorden. In Luxemburg werkt T&P zelf aan modules op verschillende niveaus. ‘We zijn bezig met een evolutief vertikaal huis in Luxemburg omdat de terreinen er veel kleiner zijn. Maar daarvoor hebben we platte daken nodig en dat wordt veel meer gebruikt en aanvaard in Luxemburg,’ verduidelijkt hij.
Bouwvergunning en financiering
En hoe zit het met de bouwvergunning? ‘Welnu, een bouwvergunning loopt vandaag 5 jaar en na 4 jaar kan een verlenging worden aangevraagd. Van zodra de 5 jaar is verlopen, gaat dan een extra 2 jaar in. Daarna dienen we, indien nodig, opnieuw een bouwaanvraag in voor een extra 4 jaar. In de prijs is dus inbegrepen dat men 11 jaar de tijd heeft om die modules in te pluggen of bij te bouwen. We hebben nota bene een bouwaanvraag ingediend met de extensies bij zodat die zolang de vergunning loopt, kunnen worden bijgebouwd. Voor alle duidelijkheid: men is niet verplicht om deze modules erbij te voegen,’ legt Michel Villani uit. Indien de klant na die periode nog niets heeft gedaan en toch nog die modules plant, dan moet de klant zelf stappen ondernemen om een extra bouwvergunning aan te vragen. ‘Na 10 jaar wordt het interessant om de modules aan het huis te plaatsen want dan wordt de btw verlaagd tot 6% en dat scheelt toch een slok op de borrel’, benadrukt Cédric Herbiet nog. ‘De overheid zou gezien de nieuwe bouwtrends en het evolutieve karakter nu eigenlijk die bouwvergunningen moeten verlengen’, wijst hij nog aan.
Eén van de doelstellingen van het evolutieve huis is het financiële plaatje meer te spreiden en de investering te faseren. ‘Na 7 of 8 jaar heeft men voldoende kapitaal terugbetaald in de hypotheekleningen van bijvoorbeeld 280.000 EUR (woning + grond) om een extra module erbij te nemen. En dit zonder terug te hoeven naar de notaris, waardoor extra kosten worden vermeden. Uiteindelijk zullen kopers hun investering kunnnen faseren en verder kijken dan hun aanvankelijke middelen zonder hun budget overhoop te halen.’