De Zwitserse grootbank UBS analyseert elk jaar de grootste vastgoedbubbels in de wereld. Wat blijkt uit het rapport van 2020? De steden met de grootste overwaardering van vastgoed blijven in de gevarenzone hangen. De allergrootste vastgoedzeepbel ligt net als vorig jaar in München.

Tijdens de coronapandemie rezen in grootsteden over de hele wereld de vastgoedprijzen de pan uit , dat blijkt uit een verslag van de Zwitserse bank UBS. Het onderzoek gebruikte de de marktprijzen van het tweede kwartaal van 2020 om te vergelijken met de situatie van 2019.

De prijs om in een grote stad te gaan wonen blijft dus gestaag stijgen, ondanks overheidssteun in de vorm van werkloosheidsuitkeringen om de vastgoedmarkten in balans te houden. Ook door de lage rentetarieven en opschorting van gedwongen onderhandse verkopen, stegen de vastgoedwaarden in veel steden.

Het rapport maakt gebruik van een indexering om de stabiliteit van een vastgoedmarkt uit te drukken. Een score van -1.5 tot -0.5 duidt op ondergewaardeerd vastgoed. Een cijfer van -0.5 tot 0.5 duidt op een eerlijke vastgoedomgeving, terwijl een cijfer tot 1.5 al een teken van overwaardering is. Vanaf 1.5 is er sprake van een mogelijke vastgoedbubbel.

In deze steden kunnen we momenteel spreken van een fikse zeepbel:

5. Parijs – 1.68 op de risico-index

De Franse hoofdstad was in 2019 nog een nieuwkomer in de top tien en staat inmiddels op de vijfde plaats. In 2018 was er zelfs nog geen risico op een vastgoedzeepbel met een score van 1.54.

Niet iedereen is akkoord met deze beoordeling. Volgens Thomas Lefebvre, directeur van de Franse vastgoedmakelaar MeilleurAgents, is de stad ‘ver verwijderd van een zeepbel’. ‘Er is een directe correlatie tussen de prijzen van vastgoed en de leencapaciteit van de kopers die wordt gecontroleerd door de Europese Centrale Bank. Deze tarieven zullen niet omhoog gaan. Daarbij zijn de rentetarieven met 1 procent gezakt in 2019, waardoor de leencapaciteit met 30 procent is toegenomen’, aldus Lefebvre.

Toch schat de Zwitserse bank UBS dat een gemiddelde werknemer in Frankrijk maar liefst 17 jaar zal moeten opsparen om een woonst van 60 vierkante meter te kunnen bemachtigen in de stad van de liefde.

4. Hongkong – 1.79 op de risico-index

Er is de laatste jaren ongelooflijk veel geschreven over deze krappe vastgoedmarkt, die grotendeels in handen is van privéontwikkelaars. Die maken handig gebruik van het feit dat in Hongkong zo’n 7,4 miljoen mensen leven op een oppervlakte van 1.100 vierkante kilometer. Terwijl de werkloosheidscijfers naar een historische piek klommen, daalden de vastgoedprijzen maar met 1 procent.

Om een familie te starten, wordt er van de jonge Hongkongers verwacht dat ze eerst uit het appartement van hun ouders kunnen verhuizen. Om ooit zelf een appartement te bezitten, zullen ze gemiddeld twintig jaar van hun leven in een van de meest dichtbevolkte plaatsen van de wereld moeten werken. Deze hopeloze situatie duwde jongeren in het verleden al tot een wanhopige intrek in ‘grafkisthokjes’, extreem kleine ruimtes waar enkel één persoon en wat andere benodigdheden in passen.

Hoewel de stad op de index zakte van 1.84 naar 1.79, is er geen oplossing in zicht. De Chinese overheid bekeek ooit zelfs de optie om in de bergen van Hongkong ondergrondse woonsten aan te leggen om de vastgoedmarkt wat ruimte te geven.

3. Toronto – 1.96 op de risico-index

Het is het derde jaar op rij dat de Canadese stad als een bubbel wordt aangeduid. In 2018 versprong de indexering van 1.95 naar 1.86 in 2019 en dit jaar naar het nieuwe record van 1.96.

Door de pandemie heeft ook in Canada de vastgoedprijzen over het algemeen doen toenemen. De verkoop van vastgoed groeide met 25 procent, terwijl de prijzen met 14 procent klommen. Vooral de prijs voor eengezinswoningen steeg enorm.

Volgens Canadese media duurt het voor de gemiddelde Canadees ongeveer 7 jaar om een woonst van 60 vierkante meter in de stad af te betalen. De gemiddelde huur van een appartement met een slaapkamer bedraagt zo’n 2.000 Canadese dollar, ofwel 1.295 euro, per maand.

2. Frankfurt – 2.26 op de risico-index

Frankfurt is de grootste groeier en stoot dit jaar met overtuiging Toronto van de tweede plaats met een verschuiving van 1.71 naar 2.26. Het Duitse centrum van financiën en beurzen dat goedbetaalde buitenlandse professionelen aantrekt, wordt pijlsnel een dure plaats om te wonen.

De laatste jaren is de financiële sector van Frankfurt stevig uitgebouwd. 10.000 bankenjobs werden sindsdien naar de stad overgeheveld, aldus The Financial Times. De Duitse bank Helaba kondigde ook aan dat ze tegen het einde van 2021 nog een extra 3.500 jobs in de bankensector van de stad zal creëren, als reactie op de brexit.

Dit jaar kwam de gemiddelde prijs van een appartement neer op zo’n 7.200 euro per vierkante meter, een stijging van acht procent vergeleken met 2019, volgens vastgoedmakelaar Bulwiengesa. Gelukkig lijkt de stijging van huurprijzen alleszins af te vlakken. Sinds 2014 nam de gemiddelde huurprijs nog toe met ongeveer tien procent per jaar.

1. München – 2.35 op de risico-index

De Beierse stad mag de twijfelachtige eer van grootste vastgoedzeepbel in de wereld voor het tweede jaar op rij in ontvangst nemen. De score schoof sinds vorig jaar zelfs op van 2.01 naar 2.35.

Ondanks een stevige recessie in Duitsland vorige zomer, blijft de aankoopprijs van woonsten in München astronomische pieken halen. De sterke lokale economie van de stad trok de laatste jaren veel nieuwe inwoners aan, terwijl nieuwe vastgoedprojecten achterlopen.

Per vierkante meter tel je in de stad gemiddeld 10.000 euro neer. München steekt hierdoor weeral met kop en schouders boven de rest van de wereld uit.

Extra: Chicago heeft de meest ondergewaarde vastgoedmarkt

Opvallend was dat de Amerikaanse stad Chicago de zwakste vastgoedmarkt ter wereld heeft met een score van -0.66. Inwoners van de stad betalen dus iets minder dan wat ze volgens UBS zouden moeten neertellen. De score schommelde de laatste jaren tussen de -0.62 en -0.77. Het is de enige stad in de wereld waar woonsten voor zo’n lange periode ondergewaardeerd blijven.

De reden? Chicago is al langer geen populaire plaats om te wonen in de Verenigde Staten. Al voor de pandemie trokken elke dag 100 Amerikanen weg uit de stad. Een hoge werkloosheidsgraad gecombineerd met hoge belastingen is de grootste verklaring van de leegloop. Chicago ligt in de staat Illinois en kent de tweede hoogste belastingen van het land. Die trend versterkte alleen maar tijdens de coronacrisis.

Uitgelichte afbeelding door Nickay3111.