De vastgoedprijzen in België zijn vorig jaar met gemiddeld 4 procent toegenomen. Dat blijkt uit de laatste prijsindex van 2025, samengesteld door Immoweb en Belfius Bank. Door de opgelopen woningprijzen is de zogenaamde vastgoedkoopkracht van de Belg met 8 vierkante meter afgenomen.

Key takeaways

• Door de stijgende vastgoedprijzen is de vastgoedkoopkracht van de Belg het voorbije jaar met 8 vierkante meter afgenomen tot 108 vierkante meter.
• Ook het prijskaartje van een woonlening zat vorig jaar in de lift. Volgens Immoweb is de hypotheekrente gestegen met 60 basispunten.
• Verwacht wordt dat de hypotheekrente dit jaar stabiel blijft of lichtjes zal stijgen. “Ook de vastgoedprijzen zullen op een hoog niveau blijven”, klinkt het.

In het nieuws: Wie vandaag een woning koopt, betaalt 4 procent meer dan een jaar geleden.

• “Na een stabilisatieperiode sinds midden 2022, waarbij de jaarlijkse prijsstijging beperkt bleef tot 1,2 procent in 2023 en 1,1 procent in 2024, trok de markt in 2025 duidelijk weer aan”, verduidelijkt Jonathan Frisch, econoom bij Immoweb. “Met een stijging van 4 procent betekent 2025 een echte ommekeer op de vastgoedmarkt. De toename overtreft zelfs die van 2022 (+3,4%), maar blijft onder de recordniveaus na de coronacrisis: 5,6 procent in 2020 en 5,2 procent in 2021.”
• De prijsstijgingen in Vlaanderen (4,1%) en Wallonië (4%) waren wel forser dan in Brussel (3,1%). Dat is ook geen toeval, want zowel de Vlaamse als Waalse regering hebben vorig jaar de registratierechten (verder) verlaagd.

Vastgoedkoopkracht van de Belgen staat onder druk

Zoom in: Door de opgelopen vastgoedprijzen krijgen de Belgen wel een kleiner huis voor hetzelfde budget.

• Tussen begin 2022 en november 2023 verloren gezinnen 23 vierkante meter aan koopcapaciteit. Dankzij de rentedaling eind 2023, gecombineerd met loonindexaties, wonnen huishoudens tot januari 2025 opnieuw 16 vierkante meter.
• Sinds januari 2025 is de trend echter omgekeerd en nam de vastgoedkoopkracht af met 8 vierkante meter tot 108 vierkante meter. Frisch merkt op dat dat niet enkel het gevolg is van de oplopende vastgoedprijzen. Ook de stijgende rentevoeten spelen de kredietnemers parten. Volgens Immoweb is de hypotheekrente afgelopen jaar gestegen met 60 basispunten.
  • Maar: De indexering van de lonen kon wel voorkomen dat de vastgoedkoopkracht verder afbrokkelde.
• Hoewel de vastgoedkoopkracht in 2025 daalt (rekening houdende met een ongewijzigde looptijd van het krediet op 20 jaar), blijft de mediane inspanningsgraad – de verhouding tussen lasten en inkomsten in Belfius-kredietdossiers – verder afnemen.
  • Belfius stelt vast dat Belgen de looptijd van hun woonkrediet verlengen, waardoor ze hun maandlast kunnen verlagen en de stijging van de vastgoedprijzen en -rente gedeeltelijk kunnen compenseren.
  • “Een hypothecair krediet met een looptijd van 25 jaar is vandaag de norm. In 2025 kozen 7 op de 10 starters voor een woonkrediet met een looptijd van 25 jaar of meer”, aldus Ruben De Winne, Product Manager hypothecaire kredieten bij Belfius Bank.

Stabilisering rentevoeten

Vooruitblik: Belfius en Immoweb verwachten dat de hypotheekrentes dit jaar stabiel zullen blijven of lichtjes zullen stijgen.

• Ze gaan ervan uit dat de langetermijnrente, waarop de kredietgevers zich baseren om prijskaartje van een woonlening te bepalen, hoog zal blijven door aanhoudende macro-economische onzekerheden, politieke instabiliteit en structurele begrotingsuitdagingen.
  • “Wat het monetaire beleid betreft, is er sinds juni 2025 geen daling van de beleidsrente geweest en verwachten de markten stabiliteit in 2026, in een context waarin de inflatie over het algemeen onder controle is en dichter bij de door de Europese Centrale Bank (ECB) vastgestelde doelstelling ligt“, klinkt het.
• Hoewel stijgende rentes doorgaans druk uitoefenen op de vastgoedprijzen verwacht Frisch dat de vastgoedprijzen hoog zullen blijven. “Het structurele tekort aan nieuwe woningen, in combinatie met een veerkrachtige vraag – ondersteund door loonindexering en een toename van het aantal huishoudens op middellange en lange termijn – zal naar verwachting een opwaartse druk op de prijzen blijven uitoefenen”, luidt de analyse.

Wil je op de hoogte blijven van alles wat er zich afspeelt in de financiële wereld? Via deze link kan je je inschrijven op de dagelijkse nieuwsbrief.

Wil je toegang krijgen tot alle stukken op BusinessAM en dat voor minder dan 50 euro per jaar? Sluit dan hier een abonnement af!