De regering-De Wever maakt komaf met de intrestaftrek voor wie meerdere woningen of andere gebouwen bezit. “Door die ingreep neemt de belastingdruk voor onder meer verhuurders toe”, waarschuwt Brixius Kell, Head of Real Estate bij Grant Thornton. “Dat kan ertoe leiden dat de huurprijzen stijgen. En dat op een moment dat de huurmarkt reeds voor velen moeilijk toegankelijk is.”

Key takeaways

• De federale regering schrapt de federale intrestaftrek, een fiscaal voordeel voor wie leent voor de aankoop van een tweede woning.
• Vastgoedexpert Brixius Kell waarschuwt dat die maatregel een opwaarts effect kan hebben op de huurprijzen.
• “In sommige dossiers kan een patrimoniumvennootschap helpen om de fiscale druk te verlichten voor de vastgoedeigenaars, maar dat is steeds maatwerk”, klinkt het.

Zowel de federale als de gewestelijke regeringen hebben de voorbije jaren meermaals gesleuteld aan de vastgoedfiscaliteit. In Vlaanderen verdween onder de toenmalige minister-president Jan Jambon (N-VA) de Vlaamse woonbonus. De regering verlaagde toen de registratierechten bij de aankoop van een gezinswoning als compensatie. Mathias Diependaele, Vlaams minister-president en partijgenoot van Jambon, heeft verder het mes gezet in die belasting. Vandaag betalen Vlamingen 2 procent registratierechten op een eerste eigen woning. 

Terwijl de vorige Vlaamse regering in 2020 de woonbonus schrapte, bleef die op federaal niveau bestaan voor mensen die een tweede woning kopen. Dat fiscaal voordeel verdween uiteindelijk in 2024. De regering-De Wever gaat nog een stapje verder en schaft de fiscale intrestaftrek af voor wie een lening afsluit om de aankoop van een tweede woning te financieren. De nieuwe regeling gaat in vanaf aanslagjaar 2026 en geldt zowel voor nieuwe als voor lopende leningen. Volgens de begrotingstabellen zou de afschaffing van de fiscale intrestaftrek de staatskas in 2025 en de daaropvolgende jaren vullen met 210 miljoen euro. Cijfers van het kabinet van minister van Financiën Jan Jambon (N-VA) tonen aan dat bijna 500.000 Belgen gebruikmaken van de fiscale intrestaftrek. 

Duizenden euro’s aan fiscaal voordeel verliezen door afschaffing federale intrestaftrek

De afschaffing van de fiscale intrestaftrek heeft vooral een impact op investeerders die recent vastgoed aankochten met een hypothecaire lening, en die hun aankoopbeslissing baseerden op het oude fiscale kader. Veel investeerders (en hun bank) namen deze fiscale aftrek mee in de simulaties op basis waarvan een investeringsbeslissing genomen werd. “Veel investeerders hebben keuzes gemaakt op basis van spelregels die plots wijzigen. Dat ondermijnt het vertrouwen in fiscale stabiliteit. Als overheid mag je verwachten dat je beleid voorspelbaar is, zeker inzake langetermijninvesteringen zoals vastgoed”, klinkt het. 

Een simulatie van de vastgoedexpert toont aan dat de belastingdruk door het verdwijnen van het fiscaal voordeel al snel kan oplopen tot enkele duizenden euro’s per jaar. Kell geeft een vastgoedeigenaar die een tweede woning verhuurt in Brussel als voorbeeld. In die simulatie bedraagt de aankoopprijs 600.000 en heeft de koper een lening van 360.000 euro afgesloten, wat overeenkomt met 60 procent van de aankoopprijs. De rente bedraagt 1,9 procent. De jaarlijkse interestlast komt daarmee uit op 6.840 euro. De maandelijkse huurprijs bedraagt 2.000 euro. Doordat de interesten hoger liggen dan de huurprijs moet de persoon uit dit voorbeeld geen personenbelasting betalen. Hij betaalt enkele een onroerende voorheffing  van 1.109 euro. Door de afschaffing van het fiscaal voordeel betaalt de verhuurder nu een taks van 2.115 euro via de personenbelastingen (inclusief gemeentebelastingen). De totale belastingdruk stijgt daarmee tot 3.122 euro (inclusief onroerende voorheffing). Wanneer datzelfde goed door de huurder voor professionele doeleinden wordt gebruikt (bv. als kantoor), stijgt de fiscale druk (inclusief onroerende voorheffing) van 7.812 naar 11.437 euro. Dat is een verschil van 3.625 euro.  

Hogere huurprijzen 

Voorts sluit Kell niet uit dat de afschaffing funeste gevolgen kan hebben voor de huurmarkt. “De vastgoedeigenaars zullen het verlies van de fiscale intrestaftrek willen compenseren, wat dus kan resulteren in hogere huurprijzen”, merkt hij op. “En dat wanneer er net meer nood is aan gezinswoningen.” De sectorfederatie Embuild Vlaanderen waarschuwde vorig jaar nog dat er in Vlaanderen alleen al tegen 2035 maar liefst 239.000 extra gezinswoningen nodig zijn om bevolkingsgroei op te vangen. 

“In sommige dossiers kan een patrimoniumvennootschap gedeeltelijk een antwoord bieden, maar dat is steeds maatwerk”, gaat Kell verder. In de vennootschapsbelasting gelden immers andere fiscale spelregels, waarbij kosten om inkomsten te verwerven of te behouden wel aftrekbaar blijven. “De vraag is vandaag niet langer of structuren via vennootschappen interessanter zijn, maar wanneer die overstap zich opdringt,” klinkt het. “Voor wie een portefeuille van meerdere panden opbouwt, is het bijna een evidentie geworden om de fiscale efficiëntie via een vennootschap te optimaliseren en zo een patrimoniumvennootschap op te richten.”

Toch zijn ook daar aandachtspunten: meerwaarden binnen de vennootschap zijn belastbaar, en voor de overdracht van belaste winsten naar het privévermogen geldt standaard een roerende voorheffing van 30 procent. Om een goede keuze te kunnen maken, is volgens de vastgoedexpert een duidelijk toekomstbeeld nodig. “Een beslissing steunt best op een projectie van de netto-resultaten in de verschillende scenaio’s. Maar daarvoor heb je voorspelbare regelgeving nodig. Ingrepen die de spelregels onderweg wijzigen, maken het niet evident”, besluit hij.

Wil je op de hoogte blijven van alles wat er zich afspeelt in de financiële wereld? Niels Saelens, een journalist met een passie voor financiën, volgt alles op de voet op. Via deze link kan je je inschrijven op zijn dagelijkse nieuwsbrief.