In de Amerikaanse metropool Miami wordt voor vastgoed langs de kustlijn vaak een minder hoge prijs geboden dan voor hoger gelegen eigendommen. Dat blijkt uit een onderzoek van wetenschappers aan de Harvard University. Het fenomeen maakt volgens de onderzoekers heel duidelijk dat de klimaatverandering ook een impact heeft op de economie.
“In Miami-Dade County nemen de prijzen van gezinswoningen op zeeniveau minder snel toe dan op hogere locaties,” benadrukt onderzoeksleider Jesse Keenan, professor immobiliën aan de Harvard University. “Potentiële eigenaars blijken rekening te houden met het risico op een hogere frequentie aan overstromingen op korte termijn.”
“Tevens wordt gevreesd dat op langere termijn een herverkoop onmogelijk zal blijken omdat het gebied uiteindelijk volledig door de zee zouden kunnen worden overspoeld. Het is verbijsterend dat gewone huiseigenaars in hun berekeningen de toekomstige zeespiegel al incalculeren.”
Testgebied
Miami kan een belangrijk testgebied worden voor de impact van de klimaatverandering op de vastgoedmarkt in andere kuststeden. Miami komt immers nauwelijks boven het zeeniveau uit. Bovendien bestaat de ondergrond van de stad vooral uit poreuze leemlagen die bijzonder gevoelig zijn voor de stijgende zeeniveaus.
Onderzoek van wetenschappers aan de University of Colorado en de Pennsylvania State University toont dat elders in de Verenigde Staten gelijkaardige trends konden worden vastgesteld. Onderzoeksleider Ryan Lewis, professor economie aan de University of Colorado, berekende dat de verkoopprijs van woningen op zeeniveau inmiddels 7 procent lager ligt dan de gemiddelde markt.
“De sterkste prijsgevoeligheid voor mogelijk overstromingsgevaar kan worden opgemerkt bij investeerders en eigenaren van tweede woningen, die immers de grootste keuzes hebben over de locatie van hun aankopen,” zegt Lewis. “Maar in Miami, waar de risico’s alom bekend zijn, tonen ook de gewone huizenkopers zich prijsgevoeliger voor overstromingsrisico’s.”
“Dat kan uiteindelijk een belangrijke impact hebben op de vastgoedmarkt. De dalende prijzen zouden voor ontwikkelaars en investeerders een signaal kunnen zijn dat best niet te veel geld wordt opzij gelegd voor een gebied dat over twintig jaar wellicht overstroomd zal zijn.”
Luxepanden
In Miami-Dade County kunnen overstromingen zowel door zware regenval als getijden worden veroorzaakt. Een studie een half decennium geleden wees uit dat over een periode van zes jaar voordien bij overstromingen door regenval een stijging met 33 procent moest worden geregistreerd. Wanneer naar waterproblemen door getijden werd gekeken, bleek echter een toename met meer dan 400 procent.
Niet iedereen gelooft echter de impact van het overstromingsgevaar. Daarbij wordt vaak gewezen naar de talloze luxevilla’s die tegen een prijs van vele miljoenen dollars nog steeds langsheen de kustlijn van Miami worden opgetrokken.
Professor Keenan geeft toe dat het luxevastgoed aan de negatieve tendens voorlopig weerstand blijkt te kunnen bieden. “De rijkere bevolkingsgroep kan zich echter grotere investeringen in verzekeringen veroorloven om eventuele schade te kunnen recupereren,” merkt de onderzoeker op.
“Bovendien is deze groep ook minder gevoelig voor een mogelijk waardeverlies van zijn vastgoed. De rijken kunnen zich kapitaalverlies gemakkelijker veroorloven. Maar ook die veerkracht kent zijn breekpunt. Op een bepaald ogenblik zal ook de rijke bevolkingsgroep zich verplicht zien om uit de regio weg te trekken.”
Miami Beach werkt aan een investeringsprogramma van 500 miljoen dollar om zijninfrastructuur tegen overstromingen beter te beschermen. In gebieden met een groter overstromingsrisico worden wegen verhoogd. Over een periode van tien jaar worden ook tachtig nieuwe pompen geïnstalleerd om het overtollige water weer naar de zee te sturen. Tevens werden de bouwvergunningen aangepast, zodat de woningen verder boven de zeespiegel zouden uitkomen.
Tenslotte werd beslist om bij beleggers een kapitaal van ongeveer 400 miljoen dollar op te halen voor de ontwikkeling van innovatieve toepassingen die het gebied beter tegen overstromingsgevaar zouden moeten kunnen beschermen.