Waar geen twijfel over bestaat: De meningen over de immobiliënprijzen mogen dan al uiteenlopen, een zaak staat zo goed als vast. Economen zijn het roerend eens dat de vastgoedprijzen onmogelijk de stijging van het algemene prijspeil – de inflatie bedraagt momenteel circa 6,7 procent – gaan kunnen bijbenen. De vraag naar woningen zal immers vrijwel zeker afkoelen omdat woonkrediet op enkele maanden tijd fors duurder geworden is.

Anders gesteld: In reële termen, dus na correctie voor de algemene inflatie, gaan we zeker naar een daling van de vastgoedprijzen.

De kwestie: De vraag is of we ook in de effectieve prijzen – “in nominale termen”, noemen economen dat – dalingen gaan zien. Dus dat een pand dat vorig jaar 250.000 euro kostte, dit jaar voor 248.000 euro van de hand zal gaan. Daar is geen eensgezindheid over onder economen.

Voorspelling BNP Paribas Fortis

Koen De Leus, de hoofdeconoom van BNP Paribas Fortis, denkt dat er effectief dalende vastgoedprijzen in de maak zijn. Omdat woonkrediet een te grote hap in het gezinsbudget gaat nemen door de gestegen rente, zullen veel gezinnen afhaken en hun koopplannen opbergen, is zijn redenering.

• “Het is minimaal, maar met een krimp van 0,2 procent gaan we in 2023 uit van de eerste nominale daling van residentieel vastgoed in 40 jaar”, voorspelde hij onlangs.
• Algemeen dalende vastgoedprijzen hebben verscheidene generaties in België dus nog niet meegemaakt. Daarvoor moeten we al terug naar de periode van de oliecrisissen en de devaluatie van de Belgische frank (1982). “Eind jaren 70, begin jaren 80 daalde de nominale prijs met 13 procent van piek tot bodem. In reële termen was dat 40 procent!”, merkt De Leus op.
• In vergelijking met andere landen, waaronder Nederland, blijven de prijsdalingen wel erg beperkt, voorspellen de BNP-modellen. En volgend jaar zou er al terug een lichte stijging met 0,2 procent te zien zijn. Kortom, er zou eerder van een stabilisering sprake zijn.

Voorspelling KBC

KBC-econoom Johan Van Gompel ziet in een deze week uitgebrachte studie wél nog stijgende vastgoedprijzen:

• De KBC-studiedienst verwacht een prijsstijging voor Belgisch vastgoed van gemiddeld 2,5 procent in 2023 en 2,0 procent in 2024.
• Net als De Leus wijst Van Gompel op het fenomeen van de stijgende rente die aankoop van eigen woning voor veel gezinnen onbetaalbaar maakt. Maar dat geldt niet voor alle kandidaat-kopers, argumenteert hij.
• “Daartegenover staat een andere, voorlopig nog voldoende grote groep huishoudens die wel nog vastgoed kunnen en willen kopen omdat ze er de middelen voor hebben. Bij de jongere leeftijdscategorieën gaat het veelal om gezinnen die financiële steun krijgen van ouders of grootouders.”
• Bijkomende factoren die de vastgoedprijzen ondersteunen: “Dat de rente een stijgende tendens vertoont, was voor geïnteresseerde kopers mogelijk net de aanleiding om nog snel te handelen, teneinde een nog hogere rente voor te zijn. Ook is mogelijk dat kopers actief zijn gebleven, maar een woning hebben gekocht op een wat minder gunstige locatie of van mindere kwaliteit.”

De allesbepalende variabele

De verdere evolutie van de hypotheekrente zal wellicht dé bepalende factor zijn voor de vastgoedprijzen, zeggen specialisten in koor. Mocht de inflatie hardnekkig blijven, dan zal de Europese Centrale Bank de rente verder optrekken en dan komen meer kandidaat-kopers uit de middenklasse onder druk te staan.

Onverwachte neerwaartse prijsschokken zijn daardoor niet uitgesloten. “De toenemende dualiteit is voor de stabiliteit van de woningmarkt geen goede zaak”, schrijft Van Gompel. “Die laatste is vrij fragiel en kan, bijvoorbeeld bij een verder sterk stijgende rente, potentieel uitmonden in een forse nominale prijscorrectie.”