2019 was een recordjaar voor vastgoedeigenaars: de woningprijzen zijn met 3,52 procent gestegen, een stijging die vier keer groter was dan de inflatie van 0,76 procent. Dat blijkt uit de ERA-KU Leuven-Vastgoedindex (EKVI) op basis van zo’n 60.000 transacties van ERA-makelaars.
‘In 2019 zijn onze woningen niet alleen in absolute prijs gestegen, maar nog veel sterker in relatieve waarde’, zegt Johan Krijgsman, CEO ERA Belgium, de grootste vastgoedmakelaarsgroep in Vlaanderen. Het is al tien jaar geleden dat de woningprijzen zo fors gestegen zijn in verhouding met de inflatie, de stijging van de prijzen van consumptiegoederen.
De afschaffing van de woonbonus is hier een belangrijke factor in. Om nog snel van de woonbonus te kunnen profiteren, hebben Vlamingen impulsiever en sneller een woning gekocht, waarschijnlijk vaak voor een hoger bedrag dan ze werkelijk hadden kunnen krijgen. Zo stond een woning in 2019 gemiddeld 88 dagen te koop terwijl het gemiddelde 97 bedraagt. ‘In de zes weken na de aankondiging van de afschaffing van de woonbonus schommelde dat aantal zelfs rond de 60 dagen’, zegt Krijgsman.
Goedkope hypotheken
Het boerenjaar heeft ook voor een groot stuk te maken met de lage hypotheekrentes, verklaart Sven Damen, de vastgoedeconoom va de KU Leuven die de studie uitvoerde. ‘Die zijn de laatste jaren steeds gedaald, terwijl de inkomens gestegen zijn, waardoor de ontleencapaciteit toenam.’
‘Door het wegvallen van de woonbonus, zal de Vlaming 9 à 13 procent minder kunnen lenen, waardoor we op middellange termijn een prijsdempend effect op de woningprijs kunnen verwachten’, vervolgt Damen. ‘Maar belangrijk: dit betekent niet noodzakelijk dat prijzen onmiddellijk zullen dalen, omdat de woningprijs ook afhankelijk is van andere factoren die zeer moeilijk te voorspellen zijn, zoals de hypotheekrente.’ De prijzen zullen de komende jaren waarschijnlijk stabiel blijven.
Leuven duurste stad
Leuven is met voorsprong de duurste Vlaamse centrumstad van de voorbije 15 jaar. Een woning in Leuven is 9 procent duurder dan een quasi identieke woning in Antwerpen, de tweede duurste stad, en zelfs 60,29 procent duurder dan in Genk. Leuven, Antwerpen en Brugge zijn de duurste steden. Genk, Roeselare en Kortrijk de goedkoopste.
‘Leuven heeft zijn hoge vastgoedprijzen voor een deel te danken aan het feit dat het een universiteitsstad is met veel hoogopgeleiden die een groot budget te spenderen hebben’, aldus Damen. ‘Als het aanbod dan onvoldoende toeneemt, stijgen de woningprijzen.’
Damen verwacht dat Antwerpen en Gent de komende jaren duurder zullen worden, maar Leuven niet meteen van de troon zullen stoten. Er wordt bijgebouwd in Leuven, maar niet genoeg om de prijzen drastisch te doen dalen. ‘Ze hebben ervoor gekozen om rond de stad veel groen te behouden.’
Kleiner en steeds minder open bebouwingen
Ook opvallend: er zijn steeds minder open bebouwingen. In 2005 bestond 44,1 procent van de verkochte woningen nog uit open bebouwing. In 2019 was dat 36,7 procent. ‘Bij nieuwbouw is open bebouwing een luxe geworden’, klinkt het.
En we wonen ook steeds compacter. De gemiddelde bewoonbare oppervlakte van verkochte woningen in 2019 was 180 vierkante meter. 15 jaar geleden was dit nog 11 vierkante meter groter. ‘Een logisch gevolg van de daling in het aantal open bebouwingen’, zegt Krijgsman. ‘Die evolutie ligt helemaal in lijn met de boodschap die de bouwmeesters al jaren verkondigen: we moeten voorzichtiger omspringen met onze open ruimte.’
Een laatste punt dat opvalt is de gemiddelde ouderdom van de huizen, niet minder dan 59 jaar in 2019. Oud, maar wel 8 jaar jonger dan 15 jaar geleden.
Lees ook:
