Sinds hun piek in het midden van dit decennium zijn de vastgoedprijzen in Dubai met 25 procent gedaald. Dat zegt een rapport van het vastgoedbedrijf Jones Lang LaSalle (JLS). De inzinking ondermijnt een belangrijke pijler van de economie van het emiraat. Dubai is immers sterk afhankelijk van de ontwikkeling van onroerend goed. Het probleem is volgens experts aan verschillende factoren te wijten.

Specialisten wijten de problemen onder meer aan de lagere olieprijzen en de zwakkere valuta van de omliggende landen. Maar ook de koppeling van de dirham, de munt van de Verenigde Arabische Emiraten, aan de Amerikaanse dollar zou volgens hen druk op de vastgoedprijzen hebben gezet. Tegelijkertijd wijzen de experts naar de politieke onrust in het Midden-Oosten. Een cruciale factor is echter de overvloed aan luxewoningen op de vastgoedmarkt van Dubai.

Overaanbod

Vastgoedadviesbureau Knight Frank zei al dat Dubai de voorbije twee jaar in de vastgoedsector een van de slechtst presterende steden van de wereld was. Andere vastgoedmarkten rond de Perzische Golf hebben de voorbije jaren – om verschillende redenen – problemen ervaren.

“Dubai had een strategie om luxewoningen te bouwen zonder vooraf potentiële bewoners te hebben aangetrokken,” aldus de Amerikaanse zakenkrant Wall Street Journal. “Men ging er immers vanuit dat de gegadigden wel zouden komen wanneer het vastgoed op de markt zou komen.”

“Die strategie kende de voorbije tweeënhalve decennia een groot succes. Dubai kon rijke expats uit Europa, India en Pakistan aantrekken, maar ook uit buurlanden zoals Saudi-Arabië en Koeweit. Het concept heeft anderzijds gezorgd voor een overaanbod, dat nog jarenlang op de vastgoedprijzen kan wegen.”

Dubai, een stadsstaat met meer dan drie miljoen inwoners, is een van de grootste bouwwerven van de wereld. Op dit moment zijn in de stad nog altijd bijna twaalfhonderd bouwkranen actief. De werven zouden dit jaar bijna 31.000 woningen opleveren. Dat is een aanbod dat de vraag ver overtreft.

“Dat is de enige reden waarom de bouwsector in Dubai niet in een crisis is gestort,” zegt Craig Plumb, hoofd onderzoek Midden-Oosten en Noord-Afrika bij Jones Lang Lasalle. “Er zijn zoveel projecten op het getouw gezet dat de bouwbedrijven over omvangrijke orderboeken beschikken.”

Visa

De problemen zijn het grootst bij projecten in de hoogste marktsegmenten. Onder meer wijzen de experts naar The World. Dat project vormt een kunstmatige archipel van driehonderd eilanden die voor de kust van Dubai werden gebouwd. The World werd elf jaar geleden voltooid, maar tot nu toe is amper één eiland volledig ontwikkeld.

Ook Palm Jumeirah, een kunstmatig eiland in de vorm van een palmboom, kent een belangrijke leegstand. De beroemde Burj Khalifa heeft een gemengd palmares. De wolkenkrabber omvat meer dan negenhonderd eenheden, die voor de uitbraak van de financiële crisis waren verkocht. De kopers moesten echter belangrijke waardeverminderingen slikken.

Sommige specialisten vragen dat de overheid zou ingrijpen. De regering heeft al een soepeler visumbeleid geïntroduceerd. Er zijn nu visums beschikbaar voor periodes van vijf tot tien jaar. In het verleden konden slechts visa van een tot drie jaar worden aangevraagd. Deze nieuwe strategie zou expats moeten stimuleren in Dubai te blijven en meer te investeren.

Dubai kijkt ook naar potentiële investeerders uit China en de Verenigde Staten. Ondernemers konden rekenen op een aantal stimulerende maatregelen, waardoor de kosten voor de handel een gevoelige daling kenden. Aantrekkelijke betalingsplannen of gegarandeerde huurinkomsten moesten eveneens beleggers aantrekken.

“Dat heeft echter geleid tot een combinatie van een zwakke financiële basis met agressieve verkooptactieken,” zegt Amr Aboushaban, hoofd investor relations bij Damac Properties. “Dat is een grote zorg. De overheid zou dan ook strengere regels moeten invoeren voor onder meer de betalingsplannen op lange termijn.”

Verschuiving

Volgens sommigen zou vooral een verschuiving van de luxesector naar meer gematigde marktsegmenten expats kunnen aanzetten hun verblijf in Dubai te verlengen. Die bijsturing zou volgens hen bovendien het onevenwicht in het aanbod kunnen aanpakken.

“Een verschuiving naar een betaalbaar aanbod zou, in combinatie met een verbeterende economie en een gunstige visumregeling op langere termijn, de vastgoedmarkt van Dubai kunnen doen herleven,” zegt Aboushaban. “Wanneer deze voorwaarden zijn voldaan, zal er van een overaanbod geen sprake meer zijn.”

Ondanks de problemen is de markt van het luxevastgoed in het emiraat niet helemaal stilgevallen. Onder meer een cluster van zes nieuwe eilanden is in ontwikkeling. Er komt ook een nieuwe jachthaven.