Het stadsbestuur van Berlijn heeft niet het recht om op eigen initiatief de verhuur van woningen aan bijzondere voorwaarden te onderwerpen. Deze materie wordt immers al door de Duitse nationale wetgeving geregeld. Dat heeft het Duitse Federale Constitutionele Hof geoordeeld.

Berlijn had maatregelen geïntroduceerd om huurwoningen in de stad betaalbaar te houden. Verhuurders hadden tegen die ingreep echter geprotesteerd. Het Federale Constitutionele Hof zegt nu dat de relatie tussen verhuurders en huurders in het Duitse burgerlijke wetboek uitgebreid is gereguleerd, waardoor het voor een stad onmogelijk is eigen regels op te stellen.

Bevriezing

Berlijn introduceerde zijn gecontesteerde huurwetgeving in februari vorig jaar. Daarbij werden de huurprijzen voor een periode van vijf jaar bevroren. Wanneer verhuurders tarieven hanteerden die hoger lagen dan de maximumgrens die door de Berlijnse overheid was bepaald, diende tot een prijsverlaging te worden overgegaan.

Volgens het stadsbestuur was de ingreep bedoeld om de huurders de nodige ademruimte te geven in afwachting dat meer woonruimte ter beschikking zou komen. Berlijn wil jaarlijks minstens twintigduizend nieuwe woningen bouwen. Dat is vier keer meer dan tien jaar geleden.

‘Het huurplafond moest ervoor zorgen dat Berlijn niet de weg van Londen en New York – waar de lagere bevolkingscategorieën en de middenklasse door onbetaalbare prijzen uit het stadscentrum worden verdreven – zou inslaan’, aldus het stadsbestuur.

In een reactie op de beslissing van het hof verdedigde Sebastian Scheel, de hoogste huisvestingsambtenaar van Berlijn, het huurplafond. De maatregel heeft volgens hem belet dat stijgende huurprijzen sociale problemen zouden veroorzaken. 

Scheel riep de Duitse regering op in te grijpen. ‘Het is nu de taak van de federale regering om een efficiënte wet te creëren die in de steden een geschikte sociale mix kan garanderen, of die bevoegdheid aan de deelstaten over te dragen’, merkte hij op.

Scheel voegde er aan toe dat het Berlijnse stadsbestuur de gevolgen van het vonnis zal evalueren. Activisten zijn inmiddels gestart met de inzameling van handtekeningen, wat zou moeten leiden tot een referendum over een plan dat de stad zou dwingen de grote vastgoedeigenaars uit te kopen.

Duistere randcontracten

Het gebrek aan betaalbare woningen zal volgens waarnemers in Berlijn een nijpend probleem blijven. De voorbije twee decennia is het in de trendy Duitse hoofdstad steeds moeilijker geworden om een woning te vinden. De markt wordt immers overspoeld door nieuwe bewoners, investeerders, startups en allerhande andere bedrijven.

In vele Berlijnse buurten hebben de huurprijzen de voorbije twaalf jaar meer dan een verdubbeling gekend. De constructie van nieuwe woningen blijft immers achter op de toenemende vraag.

De huurlimieten hebben sommige huisbazen verplicht hun tarieven met nagenoeg 40 procent te verlagen. Er is echter heel wat discussie over het nut van de maatregel. Volgens sommigen heeft de ingreep de beschikbaarheid van huurwoningen niet verbeterd.

Een aantal huisbazen zou er immers voor kiezen om hun eigendommen te verkopen in plaats van tot een tariefverlaging over te gaan. Tevens zouden verscheidene huurders verplicht zijn geweest om allerhande duistere randcontracten te ondertekenen, waardoor de nieuwe regels konden worden ontweken.

Berlijn is van oudsher een stad van huurders. Meer dan 80 procent van de bevolking is huurder.