Op het internet vind je talloze projectontwikkelaars die vastgoedinvesteringen aan de man brengen. Daarbij worden er vaak mooie rendementen beloofd. Maar in realiteit is het niet eenvoudig om het rendement van zo’n vastgoedinvestering te berekenen. Je moet met verschillende factoren rekening houden.
Het is niet eenvoudig om het rendement van een vastgoedinvestering te berekenen
Waarom is dit belangrijk?
Dit artikel is tot stand gekomen dankzij een vraag van een lezer. Die vroeg zich af of het mogelijk is om te beleggen in (Vlaams) vastgoed met een vast rendement. Heb je ook een vraag voor de redactie? Twijfel niet, en stuur die naar dit adres.Context: Projectontwikkelaars pakken op hun sites soms graag uit met prachtige prognoses, waarbij ze doorgaans de nadruk leggen op een (vast) jaarlijks rendement.
- Hoeveel het rendement uiteindelijk bedraagt, is afhankelijk van uiteenlopende factoren, waaronder locatie, type vastgoed, en de staat van het pand. Experts waarschuwen om voorzichtig te zijn als (vaste) rendementen van 5 procent of meer worden geafficheerd. Een realistisch nettohuurrendement voor een bestaande woning is bijvoorbeeld 3 procent.
Hoe rendement van een vastgoedinvestering berekenen?
Details: Voor de berekening van het rendement is het onvoldoende om enkel naar de huuropbrengsten te kijken.
- De huuropbrengsten bereken je door de jaarlijkse kosten, waaronder die voor onderhoud en herstellingen, af te trekken van de jaarlijkse huurprijs. Je deelt die uitkomst door de totale aankoopkosten (inclusief notariskosten en registratierechten of btw bij nieuwbouw).
- Als je leent, mag je het zogenaamde financiële rendement niet uit het oog verliezen. Dat is het verschil tussen de nettohuuropbrengsten en de rente die je betaalt aan de kredietgever.
- Het financiële rendement bedraagt bijvoorbeeld 1 procent als de huuropbrengsten goed zijn voor een nettorendement van 3 procent en het jaarlijks kostenpercentage (JKP) van het krediet 2 procent is. Leningen zijn vandaag wel veel duurder door het verstrakkende geldbeleid van de ECB.
- Tot slot is er de meerwaarde bij verkoop. Dat is het (positieve) verschil tussen het geïnvesteerde kapitaal en de opbrengsten bij verkoop.
- Opgelet: Op korte termijn is het moeilijk om met de verkoop van vastgoed winst te maken. Dat komt omdat je bij aankoop allerhande kosten moet betalen, waaronder de registratierechten en notariskosten. Het duurt enkele jaren alvorens je die kosten kunt recupereren. Het is dan ook fout om te denken dat je met een vastgoedinvestering snel rijk kunt worden.
- Extra aandachtspunt: Hou er wel rekening mee dat als je je woning voor een lange tijd bezit (minstens 10 jaar) je heel waarschijnlijk geconfronteerd zult worden met herstelkosten. Denk bijvoorbeeld aan de plaatsing van een nieuw dak.
(nd)
