Woonst (ver)kopen of (ver)huren? 7 tips van een vastgoedkenner

Lockdowns hebben de vastgoedprijzen omhoog gestuwd, en de vraag naar huizen met tuin of huurappartementen met een terras piekte. Ook van plan om een woonst te kopen, verkopen, huren of verhuren? Filip Dewaele, CEO van Dewaele Vastgoedgroep, bundelt zijn deskundig advies in het boek ‘Levenslang succesvol met vastgoed’, van eerste huurwoning tot assistentieflat.

Of u nu voor het eerst hotel mama verlaat, een appartement aan de kust wilt kopen of overweegt een opbrengsteigendom te verhuren: voor elke situatie die met vastgoed te maken heeft, weet Filip Dewaele van Dewaele Vastgoedgroep uit zijn praktijkervaring wat de do’s-and-don’ts zijn. Zijn bevindingen brengt hij samen in een boek dat vandaag verschijnt.

‘In tijden waarin een spaarrekening of een termijnrekening nauwelijks nog iets opbrengt en de beurs sterk onderhevig is aan koersschommelingen, worden mensen meer en meer aangetrokken tot vastgoedbeleggingen op lange termijn’, aldus Dewaele. ‘Ook voor wie een eerste woonst huurt, betekent een verstandige voorbereiding een bezuiniging in de portefeuille. In mijn boek ‘Levenslang succesvol met vastgoed’ geef ik nuttige en onderbouwde tips voor mensen die in gelijk welke levensfase met
vastgoed in aanraking komen.’ Wij lichten alvast een tipje van de sluier, met zeven heel concrete vastgoedtips uit het boek.

1. Huren. Eerste maand = dure maand

Van plan om een eerste eigen stekje te huren? Hou er rekening mee dat u die eerste maand meer moet ophoesten dan enkel de huurprijs, tipt Dewaele. ‘De opstartkosten bij het afsluiten van een huurovereenkomst kunnen snel oplopen. De eerste maand huur, de huurwaarborg en de brandverzekering zijn voorbeelden van kosten die je allemaal samen aan het begin van de eerste maand dient te betalen.’ Denk ook aan de eventuele kosten van de plaatsbeschrijving, de huur van een ladderlift en installatiekosten voor bijvoorbeeld internet of kabeltelevisie.

Als huurder bent u zelf verantwoordelijk voor kleine herstellingen zoals het bijmaken van sleutels bij verlies, vervangen van slecht werkende stopcontacten en het ontluchten van de radiatoren.

2. Huren. ‘Goede huisvader’

Het voordeel aan huren is dat grote kosten en herstellingen zoals bijvoorbeeld een lekkend dak steeds voor de rekening van de eigenaar zijn. Maar weet daarnaast dat u als huurder wél verplicht bent de huurwoning te onderhouden als een zogenaamde ‘goede huisvader’, geeft Dewaele mee. U bent juridisch gezien zelf verantwoordelijk voor kleine herstellingen zoals het bijmaken van sleutels bij verlies, vervangen van slecht werkende stopcontacten en schakelaars, het ontluchten van de radiatoren, het vervangen van batterijen van rookmelders en het herstellen van lekkende kranen. Ook het onderhoud van de verwarmingsketel en het reinigen van de schoorsteen zijn voor de rekening van de huurder.

3. Kopen. Van 20 naar 4 criteria

Wie een stap verder wil gaan en een appartement of huis wil kopen, legt meestal een iets uitgebreider eisenlijstje aan de dag dan bij een huurwoning. Al blijkt die opsomming van criteria bij nader inzien doorgaans iets té uitgebreid, weet Dewaele uit ervaring: ‘Kopers starten hun zoektocht vaak met een lijstje van wel twintig punten. Maar al snel merken ze dat het niet realistisch is om al deze wensen in één woning terug te vinden. Ze moeten bijgevolg gaan schrappen. Wat overblijft, is een lijst met een viertal punten die echt essentieel zijn. Daarmee zetten ze hun zoektocht verder.’ De vastgoedmakelaar benadrukt dat de ligging doorgaans het meest doorslaggevende criterium is bij de aanschaf van een woonst.

De ligging van een woonst is vaak de meest doorslaggevende factor – Foto: Immoweb

4. Kopen. Neem roerende goederen apart op

Laat de eigenaar van de woonst enkele (ingebouwde) meubels of bijvoorbeeld de gordijnen achter voor een overeengekomen prijsje? Laat deze roerende goederen dan apart in een compromis opnemen, en stem er niet zomaar mee in om meer te betalen op het totaalbedrag van de woning. De reden daarvoor is dat de verkooprechten die u betaalt voor een woonst – vroeger registratierechten genoemd – worden berekend op het totaalbedrag van de woning. Op de aankoopprijs van roerende goederen die mee verkocht worden met de woning, moeten geen verkooprechten betaald worden. Maak daarom een duidelijke splitsing tussen de prijs die u betaalt voor de woning en de prijs die u betaalt voor de roerende goederen, om te voorkomen dat de verkooprechten mee stijgen.

Een voorbeeld ter illustratie: u koopt een huis van 300.000 euro. Volgens het basistarief betaalt u daarop 10 procent verkooprechten, wat neerkomt op 30.000 euro. U komt overeen om daarnaast voor 10.000 euro enkele meubels over te nemen. Als u dit niet afsplitst, en in plaats daarvan 310.000 euro neertelt voor de woning met die extra’s, stijgen de verkooprechten naar 31.000 euro, en betaalt u in totaal 1.000 euro meer.

5. Verkopen. ‘Verbrand’ uw pand niet

Een aartsmoeilijke oefening bij het verkopen van een woning, is een juiste vraagprijs bepalen. ‘Leg de vraagprijs niet onrealistisch hoog, anders zal je veel geïnteresseerde kandidaat-kopers afschrikken’, tipt Dewaele. ‘Het is wel aanvaardbaar om de prijs iets boven de marktconforme prijs te leggen, want mogelijk is de ene kandidaat-koper bereid om meer te betalen dan de andere kandidaat-koper.’ Wie de woonst voor een te hoge prijs op de markt zet, riskeert geen of heel weinig interesse van kopers in ruil te krijgen. Dan wordt het pand ‘verbrand’ op de vastgoedmarkt en levert het uiteindelijk een lagere verkoopprijs op, of wordt het zelfs niet verkocht. Om het juiste evenwicht te vinden, kan het helpen om een vastgoedmakelaar, schatter of notaris in te schakelen.

Leg de prijs van uw te verkopen pand niet onrealistisch hoog – Isopix

6. Verkopen. Het belang van een werkende deurbel

Dewaele tipt om bij de verkoop van een woning niet te veel geld te investeren in het verkooppklaar maken. Wél is het belangrijk om een goede eerste indruk te wekken en kleine werkjes uit te voeren die niet veel kosten, maar geïnteresseerde kopers over de streep kunnen trekken. Denk bijvoorbeeld aan ontbrekende plinten of kapotte lichtschakelaars repareren. Ook niet onbelangrijk: zorg ervoor dat de deurbel werkt en de voordeur vlot opent. Een soepele entree is essentieel voor die eerste goede indruk.

7. Verhuren: Stabiele investering

Horrorverhalen over wanbetalers en huurders die met geen stokken uit uw woonst zijn te krijgen, schrikken vele mensen af om te investeren in een opbrengsteigendom. Toch wil Dewaele die vrees wegnemen met concrete cijfers. ‘Van alle verhuurde panden doen er zich slechts in 2 à 3 procent van de gevallen problemen voor. Dat is een erg laag cijfer. Algemeen is vastgoed dus een erg veilige investering. Het levert je geen torenhoge rendementen op. Het geeft wel stabiliteit en zekerheid van meerwaarde op lange termijn. Dat is de reden waarom zovelen een vastgoedinvestering
verkiezen boven de beurs.’

Meer lezen? ‘Levenslang succesvol met vastgoed’ verschijnt op 10 februari bij Borgerhoff & Lamberigts en is voor 24,99 euro te koop.

Meer
Laatste update:
Laatste update:
Lees meer...
Markten
BEL20