Waar gaat de vastgoedmarkt heen na het einde van het spotgoedkope woonkrediet? De meeste economen zien geen veralgemeende prijsdalingen in hun kristallen bol, ondanks de dreiging van een recessie.

Eerst de recentste gegevens:

• In het eerste kwartaal van 2022 werd vastgoed gemiddeld 6,4 procent meer waard tegenover een jaar eerder, zo blijkt uit een index van statistiekbureau Eurostat. Die vastgoedprijsindex meet de prijsevolutie voor vastgoed met onveranderde kenmerken.
• Het stijgingspercentage (6,4 procent) ligt lager dan de piek van meer dan 8 procent vorige zomer, maar wel iets hoger dan in het vierde kwartaal 2021 (6 procent).
• Er is dus vooralsnog geen trend van vertragende prijsstijgingen waarneembaar, en van prijsdalingen is al helemaal geen sprake.
• De prijzen van bestaande woningen stegen met 6,7 procent en die van nieuwe woningen met 5,1 procent.
• Tegenover 2015 (index=100) zijn de woningprijzen al ruim 30 procent gestegen;

“Welkome afkoeling”

De voorbije weken is de rentesituatie drastisch veranderd, met op enkele weken tijd meer dan een verdubbeling van de hypotheekrente. Gaat dit leiden tot een correctie met forse prijsdalingen op de vastgoedmarkt? Nee, verwachten de meeste economen. Daarvoor blijft de vraag naar woningen te groot.

De studiedienst van BNP Paribas Fortis verwacht dat prijzen dit jaar gaan blijven stijgen, maar wel trager dan het algemene prijspeil. Dat zou dan resulteren in een lichte daling van de “reële” vastgoedprijzen, of de vastgoedprijzen na correctie voor inflatie. Volgend jaar zouden de prijsstijgingen van vastgoed wel alweer gelijke tred houden met de algemene inflatie, waardoor er sprake zou zijn van een zachte landing van de immomarkt.

“Een afkoeling zou wel welkom zijn, want de gekte die zich in 2020 en 2021 rond zowat elke vastgoedtransactie afspeelde, was allesbehalve gezond. De verkopers bepaalden immers de regels”, schrijven de BNP-economen nog.

De economen bij Belfius zien de vastgoedprijzen dit jaar met 2,8 procent stijgen, tegenover een algemene inflatie van 8 procent.

Stijgende bouwkosten

Belfius verwacht ook dat bouwen en verbouwen over de periode 2020-2026 maar liefst 37,6 procent duurder wordt. Joris Ockier, de zaakvoerder van vastgoedadviseur Immpower, wijst op de onrechtstreekse impact van die stijgende kosten voor nieuwbouw op de markt voor bestaande woningen.

“Nieuwbouw bevat een component bouw en een component grond”, zo schrijft hij op het sociale netwerk LinkedIn. “De component bouw heeft zijn intrinsieke kosten: de arbeider krijgt zijn geïndexeerde loon en de bouwgrondstoffen kosten wat ze kosten wegens de schaarste. Bouwgrond wordt schaarser. Met andere woorden: nieuwbouw zal, zelfs met een dalende vraag, niet kunnen dalen in prijs.”

“Dat kan tot gevolg hebben dat nieuwbouw steeds minder toegankelijk wordt voor het brede publiek, waardoor de vraag naar bestaande woningen alweer toeneemt en ook daar prijsdalingen niet voor morgen zijn.”

(jvdh)