Stijgende huizenprijzen in VS en Europa: “Jongeren en middenklassegezinnen worden gedwongen deel te nemen aan een rat race”

De prijzen van bestaande Amerikaanse woningen stegen in mei met 23,6 procent jaar op jaar tot een gemiddelde van 350.300 dollar. Dat is een recordhoogte. Ook op ons continent is de huizenmarkt blijven stijgen, ondanks de coronacrisis. Zo stegen in Nederland de prijzen van bestaande woningen in mei met 12,9 procent ten opzichte van een jaar eerder, het snelste groeitempo sinds 2001, aldus het Nederlandse bureau voor de statistiek.

Waarom is dit belangrijk?

De huizenmarkt is een essentieel onderdeel van de staatshuishouding. De prijzen op die markt zijn dan ook voor een groot deel gelinkt aan wat de centrale banken doen. Volgens critici kan geldcreatie door centrale banken zeepbellen creëren op de huizenmarkt. Daalt de rente op staatsobligaties, dan daalt de rente op hypothecaire leningen immers mee. Daardoor kunnen mensen meer lenen om tegen elkaar op te bieden.
Mei was weer goed voor de grootste prijsstijging in twintig jaar. Maar als die bubbel knapt (lees: als de prijzen om wat voor reden dan ook weer dalen) kunnen veel huizen “onder water” komen te staan. Wie zijn woning dan verkoopt, blijft met een restschuld achter.
  • Zowel in de VS als in Nederland daalde het aantal woningverkopen, ook al bleven de prijzen stijgen. Dat wijst erop dat de vraag groter is dan het aanbod. Het Nederlandse Kadaster meldde dat het in mei 16.126 woningtransacties registreerde, een daling van 12,1 procent ten opzichte van een jaar eerder, schrijven zowel de Financial Times als RTLNieuws.
    • Gemiddeld kost een huis in Nederland 395.000 euro, in de VS is dat 342.474 euro.
  • De verkoop van bestaande woningen in de VS daalde tussen april en mei met 0,9 procent tot een voor seizoensinvloeden gecorrigeerd jaarcijfer van 5,8 miljoen. De totale Amerikaanse woningvoorraad van 1,2 miljoen eenheden was 20,6 procent lager dan in mei 2020, zei de National Association of Realtors, hoewel er een stijging van 7 procent was ten opzichte van april.
  • Een huis in ons land kost gemiddeld 281.705 euro. Dat is een prijsstijging van 1,7 procent tegenover het jaargemiddelde van 2020. Bij het schrijven waren de cijfers van mei nog niet bekend.

Wat betekent dit voor Europa?

De Europese Centrale Bank meldde deze week in een rapport dat de huizenprijzen in de eurozone in het vierde kwartaal van vorig jaar met 5,8 procent waren gestegen ten opzichte van het jaar ervoor – het hoogste groeicijfer sinds medio 2007.

Volgens de Europese Centrale Bank waren Duitsland, Frankrijk en Nederland vorig jaar goed voor bijna driekwart van de totale stijging van de huizenprijzen in de eurozone.

  • De stijgende prijzen en het tekort aan betaalbare woningen hebben in verschillende Europese landen geleid tot woede bij het publiek over grote commerciële verhuurders. Ierland legde een zegelrecht van 10 procent op aan iedereen die in een periode van 12 maanden 10 of meer huizen koopt om financiële investeerders ervan te weerhouden grote aantallen huizen te kopen.
  • In Duitsland heeft de geplande fusie ter waarde van 18 miljard euro tussen Vonovia, de grootste woningverhuurder van het land, en zijn rivaal Deutsche Wohnen geleid tot oproepen om de huren te beperken en zelfs tot nationalisatie van de bedrijven.
  • De kwestie van de huizenprijzen is ook een bliksemafleider geworden voor kritiek op het losse monetaire beleid van de ECB. De voorzitter van de ECB, Christine Lagarde, werd er deze week in het Europees Parlement over ondervraagd.
  • “Jonge mensen en gezinnen uit de middenklasse worden gedwongen deel te nemen aan een rat race, waarbij ze te veel betalen op een oververhitte huizenmarkt”, zei eurosceptisch Europarlementslid Michiel Hoogeveen (JA21). “Dit is een van de gevolgen van uw genereuze geldcreatie en lage rentebeleid om zwakkere eurolanden overeind te houden.”
  • In reactie daarop zei Lagarde dat er “geen sterke tekenen waren van een door krediet gevoede huizenbubbel in de eurozone als geheel”, maar ze voegde eraan toe dat er in sommige landen en sommige steden in het bijzonder “kwetsbaarheden in de woningmarkt” waren.
bron: FT en Oxford Economics

Wat betekent dit voor de VS?

  • Sommige economen zeiden dat de daling van de verkoopvolumes een teken zou kunnen zijn dat de Amerikaanse huizenmarkt zijn hoogtepunt heeft bereikt, nadat de activiteit vorig jaar het hoogste niveau sinds 2006 bereikte.
  • “De daling van de verkoop en de toename van de voorraad betekent dat de extreme opwaartse druk op de prijzen binnenkort zal afnemen”, vertelde Ian Shepherdson, hoofdeconoom bij Pantheon Macroeconomics, aan FT.
  • Anderen zien verdere stijgingen aankomen, aangewakkerd door het beleid van de centrale banken. “Losse monetaire voorwaarden kunnen de activaprijzen nog verder opdrijven, met het risico op een uiteindelijke scherpe correctie”, zegt Adam Slater, econoom bij Oxford Economics. “Voor centrale banken zijn noch deze uitkomst, noch een aanhoudend hogere inflatie aantrekkelijke vooruitzichten.
  • De stijgende huizenprijzen hebben de aandacht getrokken van de functionarissen van de Amerikaanse Federal Reserve, vooral in het licht van haar maandelijkse aankopen van 40 miljard dollar aan door hypotheek gedekte waardepapieren. Deze maken deel uit van haar 120 miljard dollar omvattend obligatie-opkoopprogramma.
  • Robert Kaplan, voorzitter van de Dallas Fed, waarschuwde onlangs dat de prijzen zich op een “historisch hoog” niveau bevonden en wees op de aankoop van grote hoeveelheden woningen door financiële beleggers. 
    • Kaplan zei maandag op een evenement van het Official Monetary and Financial Institutions Forum, een denktank, dat kopers van eengezinswoningen in toenemende mate uit de markt worden gedrukt. “In dit stadium vragen we ons af of de huizenmarkt deze Fed-steun van 40 miljard dollar per maand echt nodig heeft.”
  • James Bullard, voorzitter van de St Louis Fed, zei op hetzelfde evenement dat het misschien tijd is om te overwegen of de MBS-aankopen van de agentschappen moeten worden “teruggetrokken”.

Lees ook: Grootste stijging wereldwijde vastgoedprijzen sinds voor de financiële crisis: is er een bubbel in de maak?

(tb)

Meer
Lees meer...
Markten