Key takeaways
- Strengere Russische hypotheekregels hebben de vraag van kopers doen kelderen en ervoor gezorgd dat verkoopdoelstellingen niet zijn gehaald.
- Een overdaad aan nieuwbouwprojecten leidt tot een gevaarlijke verstoring van het evenwicht tussen vraag en aanbod.
- Financiële instabiliteit bedreigt 20 procent van de projectontwikkelaars met mogelijke insolventie.
De Russische woningbouwsector wordt geconfronteerd met een aanzienlijke terugval nu herziene regelgeving voor door de staat gesteunde hypotheken de vraag van kopers afremt. Een recent gezamenlijk onderzoek door VTsIOM, het Instituut voor de Ontwikkeling van de Woningbouw en Dom.RF laat een scherpe daling in prestaties zien, waarbij 73 procent van de projectontwikkelaars zijn verkoopdoelstellingen in het eerste kwartaal niet heeft gehaald. Dat is de ernstigste terugval die de sector in twee jaar heeft meegemaakt.
Gevolgen van de herstructurering van hypotheken
De daling houdt grotendeels verband met de herstructurering van het “gezinshypotheek”-initiatief, dat leningen verstrekt tegen een gesubsidieerd tarief van 6 procent. Om het programma in te perken, heeft het ministerie van Financiën de subsidiabiliteit beperkt tot één lening per huishouden – voorheen konden echtgenoten afzonderlijk een aanvraag indienen – en de vergoeding voor kredietverstrekkende banken verlaagd.
Hoewel die veranderingen in december en januari een hectische golf van kredietopnames teweegbrachten, kelderde het hypotheekvolume in februari en maart.
Bouwers blijven uitbreiden
Ondanks de dalende verkoopcijfers zijn bouwers blijven uitbreiden. Hoewel 88 procent zijn bouwdoelstellingen haalde en meer dan de helft op schema bleef voor nieuwe lanceringen, zorgt die kloof tussen vraag en aanbod voor een onevenwichtige markt.
Het aantal nieuwe projectlanceringen groeide met 18 procent in de eerste vier maanden van het jaar, terwijl de verkoop van appartementen met slechts 7,5 procent toenam. Analisten van Dom.RF suggereren dat de markt zich nu in een “vraagtestfase” bevindt, waarin fouten in het projectontwerp of de prijsstelling steeds duurder worden.
Overaanbod zet prijzen onder druk
Dit overschot oefent nu al neerwaartse druk uit op de prijzen. De kosten van nieuwe woningen stegen in het eerste kwartaal met 2,2 procent, wat, gecorrigeerd voor de inflatie van 3 procent, neerkomt op een reële daling van 0,7 procent.
Ook de financiële stabiliteit van projectontwikkelaars staat onder druk. Vicepremier Marat Khusnullin merkte op dat de kapitaalreserves die zijn opgebouwd in het tijdperk van brede gesubsidieerde leningen van 8 procent zijn uitgeput. Bovendien waarschuwde Anton Glushkov van NOSTROY dat ongeveer 20 procent van de projectontwikkelaars moeite zou kunnen hebben om hun schulden af te lossen vanwege een gebrek aan middelen op geblokkeerde rekeningen.
Minder financiële middelen
De toegang tot kapitaal wordt steeds beperkter. Uit het onderzoek bleek een daling met dubbele cijfers in het aantal bedrijven dat bankfinanciering kon verkrijgen voor zowel huidige als toekomstige projecten. Hoewel de centrale bank een projectfinancieringsportefeuille van 11,5 biljoen roebel (137 miljard euro) rapporteert, waarschuwen ambtenaren dat banken de werkelijke risico’s van die leningen mogelijk onderschatten.
Wat de toekomst betreft, blijft de sector pessimistisch. Meer dan de helft van de ondervraagde bedrijven verwacht een daling van de winsten en een verslechterend marktklimaat. Bovendien verwacht 37 procent dat hun projectportefeuilles zullen krimpen. Deskundigen van CMASF suggereren dat de bouwsector mogelijk een langdurige crisis ingaat die wel drie jaar kan aanhouden. (fc)
Volg Business AM ook op Google Nieuws
Wil je toegang tot alle artikelen, geniet tijdelijk van onze promo en abonneer je hier!
