Polen is booming, het is de motor van centraal-Europa. Eén Belgische ondernemer, Paul Gheysens, drukt meer dan wie ook z’n stempel op de ontwikkeling van de hoofdstad Warschau, die hij op dertig jaar tijd mee heeft getransformeerd.
Met een groep bankiers en journalisten in z’n kielzog trekt hij naar deze Poolse metropool, om een kijk te geven onder de motorkap van de bekende vastgoedontwikkelaar Ghelamco.In tegenstelling tot de andere Belgen, die komen en gaan, heeft Ghelamco er “ononderbroken” 30 jaar “gebouwd”, en dit doorheen alle economische cycli .Dit wijst op de soliditeit van hun businessmodel en in Polen worden ze aanzien al “partner” omdat ze echte regio’s hebben ontwikkeld tot een bruisende leefwereld waar het goed is te werken en te leven…..Niet onterecht zeggen de Poolse autoriteiten dat Ghelamco mede de skyline van Warsaw vorm heeft gegeven.
“Dit land is onherkenbaar in vergelijking met dertig jaar geleden. Polen is een land geworden waar alles mogelijk is. Maar toen we hier dertig jaar terug arriveerden was er zelfs geen straatverlichting. Er was niets, geen communicatiemiddelen. Niets.”
“Het was ook zeer moeilijk om projecten te realiseren. Van het concept ‘kwaliteit’ had men nog nooit gehoord. Er waren geen aannemers, architecten tekenden plannen die je eerder in de prehistorie zou hebben verwacht. Alles, alles moest worden gedaan.”
“Je moest dus twee zaken doen: heropbouwen door nieuwe ideeën aan te reiken, maar evengoed het oude gedachtengoed elimineren. De tweede voertaal onder de toenmalige bestuurders was Duits, niemand sprak Engels. Die mensen hielden zich ook allemaal aan de oude aanpak, de oude regels. Ondertussen zijn ze allemaal verdwenen. Maar in het begin was het een intense strijd: “Hoe kunnen we de voorsprong die wij in West-Europa hadden overbrengen?” Dertig jaar later is alles omgekeerd, nu staan ze hier voor op ons. Vooral is de werkethos van de Polen hierin zeker een element”
“De sleutelvraag was: hoe veranderen we dit? Door de jaren heen zijn we erin geslaagd om met goeie architecten, veel creativiteit en veel tijdsinvestering een voorsprong af te dwingen.”
“Lokale spelers bestonden niet, er waren ook geen machtsbastions, zoals in België, die de koek netjes verdeelden onder elkaar. Neen, onze concurrenten waren internationale topontwikkelaars. Die boden topkwaliteit aan. Met zulke toppers moesten we wedijveren. Maar we anticipeerden sneller op de veranderingen, we integreerden nieuwere technologieën, betere architectuur ook, en we namen iedereen in snelheid. Dit was nu eenmaal nodig, beter zijn dan de andere, goed was niet goed genoeg, we moeten gewoon beter en sneller zijn”
“Maar onze grootste troef is uiteindelijk ons aanpassingsvermogen gebleken. Wie zaken wil doen in Polen krijgt met zeer trotse mensen te maken. Je moet je dus aanpassen. Je moet niet enkel een prima job doen, je aanpassingsvermogen is zo mogelijk nog belangrijker. Uiteraard speelt kwaliteit daar een doorslaggevende rol. Maar probeer je wil niet aan hen op te dringen, want dan mag je vertrekken.”
Hebt u ooit getwijfeld of het zou lukken?
“Daar heb ik nooit rekening mee willen houden. Maar of het moeilijk geweest is? Zeg maar waanzinnig moeilijk. We zijn de enigen die hier de hele periode gebleven zijn. We hebben vier crises meegemaakt. 2002 was hier een zwarte periode. Een hele zware crisis. Maar we zijn blijven investeren. Onze grondbank is een enorm potentieel; ik ontwikkel nog steeds op plaatsen waar ik 10-20 jaar geleden grond heb gekocht; nu zijn deze plaatsen “hip”…en is er goede infrastructuur. Je moet vooral visie hebben op mogelijke toekomstige ontwikkeling waar infrastructuur natuurlijk essentieel is” Kijk naar de Spire en onze ontwikkelingen errond. Dat is het knooppunt geworden van de ondergrondse metro in de stad.
“Uiteraard is ook vakkennis primordiaal. Op tijd verkopen is de kunst. De crisis vóór zijn. Dat is bijna het belangrijkste, anticiperen op de storm. Crises komen altijd, er zijn altijd ups en downs. De grondbank heb ik vooral kunnen aanleggen in periodes van crisis en ik beschikte dan ook steeds over cash wanneer de banken in die periodes moeilijk krediet verschaften….”
“Omdat we telkens op tijd verkochten hadden we altijd centen om te herinvesteren. Na elke crisis volgt een periode waarin je zeer gunstig zaken kan opkopen. Maar het is meer dan dat uiteraard: het gaat om technologie en architectuur.”
“De president van Polen heeft me een reward gegeven: “Changing the skyline of Warsaw”. Dat krijg je niet zomaar. Ik denk dat we hier een belangrijke rol gespeeld hebben, kwaliteit gebracht.”
Warschau is compleet veranderd door Ghelamco?
“Een deel ervan. Ik zeg altijd: “We changed a part of the skyline”. De meeste developers zijn niet gebleven. Een aantal heeft echt topkwaliteit gebracht, maar de Amerikanen zijn terug vertrokken. Daarna werden wij echt marktleider. Wij hebben hier altijd triple A buildings gezet. Plus, de verstandige keuze gemaakt om aan multinationals te verhuren. In een mindere periode, toen de zloty in vrije val was, zag je het effect. Wij hadden contracten met multinationals. Was dat met lokale partijen geweest, dan zouden we vertrokken zijn. Dat is uiteindelijk een van de wapens geweest, waarmee we sterk gescoord hebben.”
“Natuurlijk, als je aan multinationals verhuurt, ligt de standaard veel hoger. Maar dan kom je wel automatisch in een hogere klasse terecht.”
Gaan voor kwaliteit, maar in combinatie met investeren op lange termijn?
“Dat is inderdaad de kunst. Wij zijn wat ik ‘region developers’ noem. Wij ontwikkelen niet één gebouw, maar een ganse regio. We durven daarbij ook investeren in publieke ruimte. Zoals hier, rond de Spire, hebben we de Plac Europejski, een park dat we op onze grond hebben aangelegd. Uiteraard kost dat meer. Maar het is aantrekkelijk, huurders komen makkelijker, er zijn zeer veel mogelijkheden, met public space, met restaurants. Als je zoiets creërt, ga je naar een andere categorie van huurders. Dat maakt wel het verschil.”
“We kopen waar we groeipotentieel zien. Dan kopen we alles op wat er rond zit, en maken er een ontwikkelingsproject van dat echt iets betekent. Zo creër je een lifestyle. Die aanpak hanteren ze in London, New York, overal. Ook in België gaat dat komen. Dat is wat ons sterk maakt.” Het creëren van “eco-systemen” in de business is de toekomst.
Loopt er een parallel tussen de identiteit, de aanpak van Ghelamco en de mentaliteit van de Polen?
“Absoluut. Polen zijn onwaarschijnlijke doorzetters. Kijk naar de Polen die bij ons aan de slag zijn: harde werkers. Hier ook: zeer fier, ambitieus en vooral bereid om bij te leren. Jonge mensen die bij ons aan de receptie zitten blijven gemiddeld drie maanden. Dan willen ze hogerop. Als dat niet kan, zijn ze weg.”
Als u terugkijkt op die 30 jaar, waarop bent dan het meest trots?
“Ons team. Ik noem dat de Ghelamco-machine. We hebben dat hier in Polen, maar ook in België. Op heel korte termijn kunnen wij een perfecte building in elkaar steken. We hebben de eerste ‘BREEAM outstanding’-kwalificatie gekregen voor ons gebouw. Gewoon omdat we constant met die technologie bezig zijn en onze teams zo daarop zijn ingespeeld. We hebben de hele keten: van het zoeken van gronden, tot het tekenen van plannen, we voeren zelf alle technische studies uit en tenslotte is er de uitvoering. Dat laatste besteden we an sich altijd uit, maar wij controleren het wel. En die ketting maakt ons ijzersterk.”
“Alles wat we hebben gemaakt is mooi. Je moet niet altijd zitten tellen, je moet gewoon het mooiste maken. Je hebt maar één baas: je klant. Vergeet dat niet. In die ketting zitten ook zeer sterke commerciële mensen. Wij bouwen on risk, maar we weten dat we “dat en dat type klant zullen binnenhalen”. Op basis daarvan ga je ontwikkelen, dan weet je je klant al zitten. Dan kan je ook snelheid halen.”
“Op die manier bouw je market share. Dan groeit je marktaandeel vanzelf, we hebben hier nu bijna 30 procent van de markt.”
“Voor de volgende vijf jaar staat één miljoen vierkante meter klaar. Maar we hebben daarna ook nog eens voor vijf jaar projecten klaar staan. We zijn nu al bezig met gronden voor binnen tien jaar. Doe je dat niet, dan kan je onmogelijk een hele zone kopen. Dan koop je één building, toevallig, op één locatie. Maar wij hebben de ganse regio nodig, om in die publieke ruimte te kunnen investeren.”
“Maar dat zal dan voor mijn kinderen zijn, niet meer voor mij. Ze zijn volop bezig, ze doen het fantastisch goed. In België doen ze eigenlijk al alles. Ik mag op mijn lauweren gaan rusten.” (lacht).