In het nieuws: De crisis in de Chinese vastgoedsector verslechtert voortdurend.

• In oktober registreerde de vastgoedmarkt een recorddaling van de prijzen van bestaande woningen, de grootste sinds 2014.
  • In 70 grote steden daalde de gemiddelde prijs van bestaande woningen in oktober met 0,6 procent ten opzichte van de voorgaande maand.
  • Deze daling is sterker dan die van september, die 0,5 procent bedroeg.
• Voor het eerst in de geschiedenis is het saldo van vastgoedleningen gedaald.
• Met andere woorden: zowel het aanbod als de vraag naar woningen dalen.

Kredietrisico van vastgoedontwikkelaars

Uitgezoomd: Er zijn onvoldoende maatregelen genomen. Beijing probeert met andere woorden een brand te blussen met een glas water.

• Verschillende grote vastgoedontwikkelaars hebben recentelijk een snelle toename van hun financiële risico’s met betrekking tot krediet ervaren. Een probleem dat tot nu toe door China is genegeerd.
  • Dit verhoogt het risico op wanbetaling door vastgoedontwikkelaars, zoals Country Garden. Deze Chinese gigant is vorige maand in gebreke gebleven op een dollarobligatie.
• Wat gebeurt er als de ontwikkelaar, overladen met schulden, zijn eigen leningen bij banken niet kan nakomen? Dan loopt de hele sector het risico om in te storten.
  • Als de ontwikkelaar financiële problemen heeft, kan dit de bouw van lopende vastgoedprojecten vertragen of zelfs stopzetten.
  • Als reactie op deze vertragingen hebben veel kopers vorig jaar al hun hypotheekbetalingen op huizen die ze hebben gekocht maar nog niet zijn opgeleverd, stopgezet. Een vicieuze cirkel.
  • In China is het gebruikelijk om appartementen te verkopen voordat ze volledig zijn afgewerkt. Volgens analisten van de Japanse financiële holding Nomura zijn er in China ongeveer 20 miljoen onvoltooide vastgoedeenheden verkocht.
  • Een enorm risico voor de koper. Bij annulering van het lopende vastgoedproject verliezen kopers die al een aanbetaling hebben gedaan of een deel van de prijs van hun huis hebben betaald vaak hun investering.
• Met andere woorden: “De Chinese vastgoedsector heeft nog niet het dieptepunt bereikt. De markten lijken te optimistisch te zijn geweest over herstelbeleid in de afgelopen twee maanden”, aldus Nomura.

Meer leningen… Meer risico’s

Echter: De People’s Bank of China kondigde aan dat het afgelopen vrijdag een vergadering had gehouden met andere financiële toezichthouders. Het doel: leningen aan vastgoedontwikkelaars die “normaal werken” goedkeuren.

• Deze bijeenkomst is bedoeld om een ongewenste daling van nieuwe leningen te voorkomen tijdens de laatste twee maanden van het jaar, door deze leningen te plannen zodat ze samenvallen met het begin van het nieuwe jaar. Banken kunnen zo de economische activiteit aan het begin van het jaar stimuleren en een positief momentum creëren.
• Regulatoren leggen ook meer druk op de leners – de staatsbanken – om private groepen in moeilijkheden te ondersteunen. Zij staan centraal in de vastgoedcrisis van het land.
  • Deze bedrijven krijgen niet dezelfde steun als hun door de overheid gesteunde concurrenten.
• Maar de langetermijnvisie wordt weer eens geblokkeerd. Het toestaan van nieuwe leningen aan vastgoedontwikkelaars zou kunnen leiden tot een toename van de schuldenlast in de sector, vooral als ontwikkelaars blijven kampen met aanhoudende financiële moeilijkheden. De problemen van de reuzen Country Garden en Evergrande laten zien dat niemand veilig is. (cv)