Key takeaways

• Stijgende looptijden van obligaties, in combinatie met dalende verkopen, bedreigen het vermogen van projectontwikkelaars in Hongkong om aan hun schuldverplichtingen te voldoen.
• Ontwikkelaars zijn in toenemende mate afhankelijk van herfinanciering om wanbetaling te voorkomen nu de waarde van commercieel vastgoed keldert en het aantal wanbetalingen stijgt.
• Ondanks de uitdagingen blijven banken voorzichtig optimistisch en kiezen ze ervoor om niet onmiddellijk activa terug te nemen om een verdere verslechtering van de markt te voorkomen.

De vastgoedmarkt van Hongkong staat onder toenemende druk door een groot aantal obligaties die vervallen, in combinatie met dalende verkoopcijfers en vastgoedwaarden. Dit leidt tot bezorgdheid over het vermogen van ontwikkelaars om aan hun verplichtingen te voldoen.

Groeiende schuldrisico’s

De recente wanbetaling van obligatiecoupons door Road King, de eerste stedelijke ontwikkelaar die dit doet sinds het begin van de Chinese vastgoedcrisis in 2021, benadrukt de toenemende kwetsbaarheid van de sector. Het in gebreke blijven van Emperor International eerder dit jaar benadrukt deze problemen nog eens extra.

Analisten waarschuwen dat de beperkte mogelijkheden van Hongkong om nieuw kapitaal aan te trekken en de slechte vooruitzichten voor commercieel vastgoed ertoe kunnen leiden dat meer ontwikkelaars moeite hebben om hun schulden af te lossen. Uit gegevens van LSEG blijkt dat de looptijd van obligaties van lokale vastgoedontwikkelaars aanzienlijk toeneemt, naar verwachting van 4,2 miljard dollar (3,6 miljard euro) dit jaar tot 7,1 miljard dollar (6,08 miljard dollar) in 2026. Grote ontwikkelaars, zoals New World Development en Lai Sun Development, worden de komende jaren geconfronteerd met aanzienlijke aflossingsverplichtingen.

Ontwikkelaars vertrouwen op herfinanciering

Hoewel New World onlangs een overeenkomst heeft bereikt om zijn schuld van 11,2 miljard dollar (9,6 miljard euro) te herfinancieren om wanbetaling te voorkomen, wijzen analisten erop dat ontwikkelaars die krap bij kas zitten steeds vaker hun toevlucht nemen tot dergelijke maatregelen. Het belang van de vastgoedsector voor de economie van Hongkong – deze sector is goed voor ongeveer 25 procent van het BBP – betekent dat stijgende wanbetalingen een grote impact kunnen hebben op de economische vooruitzichten van de stad en haar schuldeisers, waaronder HSBC.

Commercieel vastgoed, met name kantoor- en winkelruimte, blijft een groot probleem in Hongkong. De waarderingen zijn sinds de piek in 2019 met meer dan 50 procent gedaald en er zijn geen tekenen van herstel aan de horizon. Hang Seng Bank heeft een aanzienlijke stijging gemeld van de kosten voor commercieel vastgoed in Hongkong in de eerste zes maanden van 2025, als gevolg van een toename van oninbare vorderingen in de sector. HSBC heeft ook een verdrievoudiging gezien van het aantal commerciële vastgoedleningen in Hongkong die gezien worden als hoog kredietrisico.

Banken tonen voorzichtigheid

Ondanks deze uitdagingen houdt de Hong Kong Monetary Authority vol dat het banksysteem goed gekapitaliseerd is en voldoende reserves heeft om de marktvolatiliteit te weerstaan. Analisten suggereren dat banken er vaak voor kiezen om geen onmiddellijke terugbetalingen te eisen of in pand gegeven activa in beslag te nemen om verdere neerwaartse druk op de markt te voorkomen en tijd te gunnen voor een eventueel herstel.

Wil je toegang tot alle artikelen, geniet tijdelijk van onze promo en abonneer je hier!