De Nationale Bank van België (NBB) maakt zich zorgen over de betaalbaarheid van de Belgisch woningen. “Er is een grote nood aan meer woningen”, liet de monetaire instelling weten tijdens de voorstelling van de halfjaarvooruitzichten.
In het nieuws: Volgens de NBB gaat het niet goed met de Belgische vastgoedmarkt.
- De Nationale Bank laat weten dat het aantal vastgoedinvestering zwakker is dan verwacht. “We gingen uit van een bescheiden herstel, maar de voorbije drie kwartalen zagen we die investeringen telkens met 2 à 3 procent afnemen”, aldus Geert Langenus, hoofdeconoom van de NBB. Pas in 2026 wordt er een echt herstel van de vastgoedinvesteringen verwacht.
- Die tendens baart de monetaire instelling zorgen, want de bevolking blijft groeien. Het aantal gezinnen is gestegen van ruim 4 miljoen in 2000 naar bijna 6 miljoen vandaag. De betaalbaarheid van vastgoed komt daardoor nog meer onder druk te staan. “Er is een grote nood aan woningen”, klonk het.
- Volgens Pierre Wunsch, gouverneur van de NBB, zijn de huizenprijzen veel hoger dan de bouwkosten. Dat is onder meer het gevolg van de ruimtelijke ordening en de regelgeving voor isolatie om woningen energiezuiniger te maken. “Als we de beschikbaarheid van bouwgronden beperken heeft dat een impact. De toegang tot huisvesting verdient een echt debat”, zei hij tijdens de toelichting van de halfjaarvooruitzichten.
- Hij maakte ook de vergelijking met vastgoed in Frankfurt, waar hij donderdag was voor de rentevergadering van de Europese Centrale Bank (ECB). “Een woning kost in Frankfurt 15.000 euro per vierkante meter, dat is veel meer dan de bouwkost en bewijst dat dit het resultaat is van een beleid”, zei hij. “Ook wij hebben de politieke keuze gemaakt om het aanbod van woningen te beperken.”
Ook hogere rente heeft een impact
En dit: Ook door de gestegen rente is het voor veel gezinnen moeilijker geworden om een woning te kopen.
- De rente op een woonlening met een looptijd van 25 jaar en een quotiteit (de verhouding tussen het leenbedrag en de actuele waarde van een woning) van maximaal 80 procent is sinds de start van 2022 – voordat de ECB het geldbeleid verstrakte – gestegen van 1,6 naar 3,4 procent. Dat blijkt uit de rentebarometer van Immotheker.
- Uit de gegevens van de NBB blijkt dat de aflossingskosten van een nieuw hypothecair krediet zijn gestegen tot een piekniveau van 27,9 procent van het netto beschikbaar inkomen.
- Volgens de Vlaamse Woonbalans van de bouwfederatie Embuild moeten sommige landgenoten tot meer dan 50 procent van hun inkomen op tafel leggen om de huur van een woning of afbetaling van een hypotheek te financieren.
- Hoe de rente verder evolueert, zal natuurlijk afhangen van de ECB. Die heeft donderdag de depositorente – de vergoeding die de banken krijgen op het kapitaal dat ze parkeren bij de centrale bank – verlaagd van 4 naar 3,75 procent. Volgens ons zal de impact op de hypotheekrente eerder beperkt blijven. Die is in vergelijking met het najaar van 2023 al gedaald. Bovendien blijft de monetaire instelling voorzichtig, waardoor we misschien langer dan verwacht moeten wachten op een nieuwe verlaging. Daardoor kan de langetermijnrente, en dus de hypotheekrente, nog een tijdje op een hoog niveau blijven.
- Wunsch sluit niet uit dat de ECB later dit jaar de rente met nog eens 25 basispunten kan verlagen. “Maar we moeten voorzichtig blijven”, voegde hij eraan toe. “Als de inflatie zich verder gedraagt zoals voorspeld, kunnen we de beleidsrente langzaam verlagen. Bij verrassingen dringt zich mogelijk een pauze op.”
Rol voor de overheid
Oplossing: De NBB wil hoe dan ook dat het aanbod aan woningen wordt vergroot. Hoe dat moet gebeuren, laat de monetaire instelling in het midden. Maar volgens Langenus is er een belangrijke rol weggelegd voor de overheid.
- “Via meer sociale woningen, of door de regulering aan te passen”, illustreerde de hoofdeconoom. “Want de daling van het aantal bouwvergunningen komt wel degelijk doordat het beleid strenger is geworden.”