In het nieuws: In twee van de steden die UBS heeft onderzocht, bestaat het risico dat er een vastgoedzeepbel in de maak is.

• De Zwitserse bank werkt met een scoresysteem. Als een stad een score van meer dan 1,5 haalt, bestaat het risico dat de vastgoedprijzen zullen instorten.
  • Zurich loopt met een score van 1,71 het grootste risico.
  • Ook Tokio bevindt zich in de gevarenzone. De hoofdstad van Japan heeft van UBS een score van 1,65 gekregen.
• Voorts blijkt uit het onderzoek van de Zwitserse bank dat de vastgoedprijzen in 14 van 25 onderzochte steden overgewaardeerd zijn (zonder dat er meteen sprake is van een vastgoedbubbel). Dat is onder meer het geval in de hoofdsteden van onze buurlanden. Brussel werd niet opgenomen in de studie.

Waarom neemt het risico op een Zwitserse vastgoedzeepbel toe?

Details: “De vastgoedprijs in Zurich is met 50 procent gestegen in vergelijking met tien jaar geleden”, merkt UBS op. “Een toenemend aantal mensen met een hoog inkomen in combinatie met ultralage rentetarieven ondersteunden de stijgende prijzen.”

• Veel mensen trekken naar Zurich om daar te werken. Voornamelijk de financiële sector doet het daar goed. Een op de tien werknemers in de Zwitserse regio is actief in die sector.
• Alphabet is weliswaar de grootste werkgever in Zurich. Momenteel werken er maar liefst 5.000 mensen (uit 85 landen) voor de Zwitserse afdeling van de techgigant.
  • De werknemers krijgen dan ook aantrekkelijke lonen. Zurich heeft begin dit jaar het minimumloon opgetrokken tot 23,3 Zwitserse frank per uur (24,12 euro). Een voltijdse werknemer verdient daardoor al snel 4.000 frank (4.140 euro) per maand. Beginnende softwareontwikkelaars bij de Zwitserse afdeling van Alphabet zien hun verloning oplopen tot maar liefst 200.000 frank per jaar (207.000 euro).
• Door de toestroom van buitenlandse werknemers wonen er nu zo’n 8,9 miljoen mensen in Zwitserland. Dat is 10 procent meer dan een decennium geleden.

Minder forse renteverhogingen

Ook dit nog: De Zwitserse centrale bank verhoogt de rente minder fors dan de Federal Reserve en de Europese Centrale Bank (ECB).

• De Swiss National Bank heeft vandaag overigens beslist om de rente ongewijzigd te laten op 1,75 procent.
  • Ter vergelijking: de ECB-rente bedraagt 4 procent en de zogenaamde Fed funds rate bevindt zich op een vork tussen 5,25 tot 5,50 procent.
• De bescheiden rentetarieven (althans in vergelijking met het buitenland) maakt het voor gezinnen en bedrijven gemakkelijker om geld te lenen. Het persagentschap Bloomberg merkt op dat de looptijden van woonleningen tot 50 jaar (of langer) kunnen oplopen. Door de lening over zo’n lange periode te spreiden, kunnen huishoudens de maandelijkse impact van een hypothecair op het gezinsbudget binnen de perken houden.

We mogen ook niet vergeten dat Zurich zich tussen bergen en een groot meer bevindt. Die natuurlijk elementen zorgen ervoor dat er niet massaal woningen kunnen worden bijgebouwd in de regio. Het aanbod op de vastgoedmarkt blijft daardoor beperkt, wat ook een opwaarts effect heeft op de prijzen.

(nd)