7 zaken die u moet weten over de hedendaagse vastgoedmarkt

ERA is van mening dat de prijzen van alle huizen tot ca. 250.000 euro niet verder zullen stijgen,  de prijzen van huizen tussen de 250.000 en 1 miljoen euro zullen dalen met 5 à 10 % in de komende 24 maanden en de prijzen van huizen  – als ze al verkocht worden – boven de 1 miljoen euro  zullen waarschijnlijk dalen met 10 à 20%. 

Van het uiteenspatten van een vastgoedbubbel is volgens ERA geen sprake.

In verhouding met de meeste Europese landen, springt België er weer uit. In zowat alle landen in Europa daalden de prijzen en nam het aantal transacties fors af. Alleen Duitsland vormde hierop, samen met België, een uitzondering. In veel markten – waaronder Zweden, Nederland, Frankrijk en Portugal – is het aantal transacties sinds het begin van de crisis teruggevallen met 30% of zelfs 40%.

Het verstrengde financieringsbeleid van de banken, of zoals in Portugal het totale tekort aan kapitaal, is de voornaamste oorzaak van deze terugval en niet een gebrek aan vraag, te hoge prijzen of overaanbod.

De lage hypotheekrente heeft er in veel landen toe geleid dat huurders eigenaar werden. In alle landen is dan ook de verhouding tussen huiseigenaren versus huurders gestegen.

In bijna alle landen bleven de verkoopprijzen stabiel of daalden ze slechts een paar procent. Alleen in Nederland daalden de prijzen significant.

In de VS, waar de vastgoedcrisis begon, zijn voor het eerst in vijf jaar de prijzen nu ook terug aan het stijgen en neemt het aantal transacties eveneens toe.

Het verschil tussen de eerste vraagprijs (de prijs waarmee een woning voor het eerst op de markt werd aangeboden) en de uiteindelijke verkoopprijs daalde lichtjes: van net onder de 10% in 2011 tot 8,5% in 2012. 

‘Het prijsverschil van woningen die in minder dan 30 dagen verkocht werden bedroeg slechts 3% , en dat loopt geleidelijk op naar 10% voor woningen die tussen de 3 en 4 maanden verkocht werden en tot 13% en meer voor woningen die pas na 6 maanden verkocht werden.”

De conclusie is duidelijk: iemand die snel wil verkopen moet beginnen met een realistische vraagprijs.

In 2011 wisselde het referentiehuis van 3 slaapkamers in net iets minder dan 3 maanden tijd – 88 dagen om precies te zijn – van eigenaar. In 2012 stond een referentiehuis gemiddeld 87 dagen te koop. Het referentieappartement met 2 slaapkamers stond iets langer te koop.

Het duurde in 2012 113 dagen alvorens er een overeenkomst werd gesloten met de koper van een appartement. In 2011 was dat nog 101 dagen. Brussel was de uitschieter. Daar stonden huizen gemiddeld 123 dagen te koop. In 2011 was dat nog 81 dagen. Appartementen wisselden in Brussel na 106 dagen van eigenaar, terwijl dat in 2011 slechts 79 dagen waren.

Hoewel de prijzen opnieuw stegen, werd het kopen van een woning het afgelopen jaar niet duurder. De verkoopprijzen stegen tussen 2007 en 2012 dan wel met 11%, maar in die zelfde periode steeg de salarisindex met 10%  en de maandelijkse hypotheeklasten voor het referentiehuis daalden met 5%: van 1.423 euro per maand in 2007 tot 1.354 euro per maand voor een lening met een looptijd van 20 jaar voor iemand die 80% financiert.

In België steeg de prijs van een referentiehuis (een huis met 3 slaapkamers) in 2012 met gemiddeld 4%: van net geen 220.000 euro in 2011 tot 227.500 euro.

In Vlaanderen ging de prijs van 227.000 naar  234.500 euro, goed voor een stijging van 3%.

Nationaal stegen de prijzen van alle woningen (dus niet enkel de referentiehuizen, met 3 slaapkamers) met gemiddeld 2%: van 228.000 tot 232.000 euro.

In Vlaanderen was die stijging slechts 1%: van 236.000 euro naar 238.000 euro in 2012.

In Wallonië daalden de transactieprijzen zelfs met 2,5%: van 180.500 tot 176.000 euro.

De prijzen van appartementen met 2 slaapkamers bleven vrijwel gelijk op 175.000 euro.

Het aantal woningen dat te koop werd gezet nam in 2012 toe, maar het aantal verkopen daalde. De ERA makelaars kregen circa 2,5% meer woningen in de verkoop, maar konden omwille van de verslechterde financieringsomstandigheden 6% minder woningen verkopen in vergelijking met 2011. Voor de crisis in 2008 was het mogelijk om een financiering van 120% van de koopprijs te krijgen, daarna daalde dit naar 90%, maximaal 100%. Nu is het zelfs moeilijk om 90% gefinancierd te krijgen.

Meer
Lees meer...
Markten