Waarom orkaan Ian de vastgoedsector en wonen in Florida voor altijd dreigt te veranderen

Het is bijna onvoorstelbaar: de schade die orkaan Ian in Florida heeft aangericht. Schattingen variëren van 47 miljard tot 256 miljard dollar. Dat laagste bedrag gaat alleen over verzekerde schade, en de nuance is daar dat waterschade in Florida nauwelijks gedekt wordt door verzekeraars. Jezelf verzekeren, dat wordt trouwens een groot probleem in Florida. De premies zullen naar verwachting met 40% stijgen. Sectoranalisten vrezen zelfs dat verzekeraars zich volledig uit de staat zullen terugtrekken.

Ian komt dus zeker terecht in een notoir lijstje van de National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA), het federale agentschap dat zich bezighoudt met meteorologie en oceanografie. Het “billion dollar disasters”-lijstje, met rampen die meer dan een miljard dollar aan schade veroorzaken. En dat lijstje wordt elk jaar langer.

In 2021 telde NOAA 20 rampen die meer dan een miljard kostten in de VS – in totaal 152,6 miljard dollar. Dat was het op twee na duurste jaar in de Amerikaanse geschiedenis, na 2017 (het jaar van Harvey, met een schade van 366 miljard) en 2005 (het jaar van Katrina, met een schade van bijna 249 miljard). De totale kosten voor de laatste vijf volledige jaren (788,4 miljard) bedragen meer dan een derde van het totaal van de rampenkosten van de laatste 43 jaar (1980-2022).

Ter vergelijking: de recente klimaatwet van de Biden-regering, die is aangenomen na maanden van bittere politieke strijd, kost 369 miljard dollar, verspreid over 10 jaar, of iets minder dan 37 miljard per jaar. En veel van de billion dollar disasters worden veroorzaakt of toch zeker verergerd door de klimaatverandering.

Florida bijzonder kwetsbaar en nauwelijks 10% huizen gedekt door beperkte polis tegen overstromingen

Onder alle rampen die meer dan een miljard dollar aan schade veroorzaakten vorig jaar waren er 11 stormen, 4 orkanen, een natuurbrand en een droogte. In de eerste zes maanden van dit jaar telde NOAA al negen billion dollar disasters: twee tornado-uitbraken, drie algemene zware weersomstandigheden, twee hagelstormen, een derecho-gebeurtenis en een regionale droogte. En daar gaat dus Ian nog bijkomen.

In Florida, dat in het bijzonder al kwetsbaar is, dreigt Ian bovendien snel verregaande gevolgen te hebben op financieel vlak voor burgers, en niet alleen degenen die schade hebben geleden, maar iedereen die zich daartegen wil verzekeren. Om te beginnen is er dit: in Florida zijn niet veel mensen verzekerd tegen overstromingsschade. Particuliere verzekeringen dekken alleen windschade, en wie zich toch wil indekken moet een extra premie nemen via het National Flood Insurance Program. In de gebieden waarvan de inwoners moesten evacueren, heeft slechts 18,5% van de huizen dekking via dat National Flood Insurance Program. In heel het gebied waar Ian waterschade veroorzaakte, is naar schatting slechts 9,4% van de huizen gecoverd door overstromingsdekking. Die federale polissen dekken ook slechts tot 250.000 dollar aan schade – ver onder de mediane verkoopprijs van 400.000 dollar – en omvatten niet de kosten van levensonderhoud, die zich na rampen kunnen opstapelen.

Verzekeringssector in de problemen, polissen fors duurder – als je er nog eentje kan krijgen

Maar los van die schade, zal het bedrag dat verzekeraars gaan moeten uitkeren door Ian nog steeds in de miljarden lopen – zeker 30 miljard dollar. En dat is een probleem, want de sector heeft sinds 2017 elk jaar meer dan een miljard dollar verlies geleden. Het jongste jaar alleen al gingen zes verzekeraars failliet, vier andere zijn in vereffening en 27 staan op de financial watch list van de overheid.

Dat heeft zich al vertaald in steeds hogere premies en het is het sowieso moeilijker geworden voor mensen om zich te verzekeren. Zo hebben verzekeraars bijvoorbeeld geweigerd woningen te verzekeren waarvan het dak ouder dan 10 jaar is. Sectoranalisten vrezen nu zelfs dat verzekeraars zich volledig uit de staat zouden terugtrekken.

“We verwachten dat de tarieven volgend jaar aanzienlijk zullen stijgen”, zei Mark Friedlander van het Insurance Information Institute. “We doen op dit moment geen voorspelling, maar op basis van de trend die we de afgelopen jaren hebben gezien waarbij de tarieven met dubbele cijfers zijn gestegen, zullen we in de toekomst blijvende stijgingen met dubbele cijfers zien, zo niet hoger.”

Verzekeringsdeskundigen zeggen dat orkaan Ian waarschijnlijk de kosten zal opdrijven – niet alleen door de grote claims – maar ook door de stijgende kosten voor herverzekering (in feite verzekering voor de verzekeringsmaatschappijen).

“Met inflatie op het hoogste punt in 40 jaar, rentetarieven in de buurt van de 7% en het schaarse aanbod van arbeid en bouwmaterialen, zal het herstel sowieso moeilijk zijn.”

Een optie voor wie niet verzekerd raakt of de enorm gestegen kosten van een verzekering niet kan dragen, is de Citizens Property Insurance Corporation, een door de overheid gereguleerde non-profit-verzekeraar. Die zag haar klantenbestand het jongste jaar groeien van een half miljoen naar een miljoen. Maar Citizens Property Insurance Corporation dekt in beperkte mate. En wiens eigendom op meer dan 700.000 dollar wordt geschat, kan er sowieso niet bij terecht.

“Orkaan Ian zal de vastgoedsector en wonen in Florida voor altijd veranderen. Verzekeraars zullen failliet gaan, huiseigenaren zullen tot verkopen worden gedwongen en verzekeringen zullen steeds minder toegankelijk worden”, zegt Tom Larsen van Hazard & Risk Management bij CoreLogic. “Met de inflatie op het hoogste punt in 40 jaar, de rentetarieven in de buurt van de 7% en het schaarse aanbod van arbeid en bouwmaterialen, zal het herstel sowieso traag en moeilijk zijn.”

(fjc)

Meer
Markten
Mijn Volglijst
Markten
BEL20