In vijf van de populairste vastgoedmarkten van de wereld hebben de woningprijzen sinds eind vorig decennium een constante stijging gekend. Nu laten in de betrokken metropolen – Hong Kong, Londen, New York, Sydney en Vancouver – die prijzen een duidelijke terugval optekenen. Volgens experts gaan achter het fenomeen verschillende oorzaken schuil. Zij wijzen onder meer op de dalende grensoverschrijdende kapitaalstromen, een veranderend overheidsbeleid, de toenemende kosten van de kredieten en een verhoogd aanbod. In Londen zou ook de brexit een aanzienlijke impact hebben gehad.

In Vancouver zijn de prijzen van luxe vastgoed het voorbije jaar met 12 procent gedaald. Ook in Hongkong werd sinds augustus dit jaar een achteruitgang met 9 procent gemeld. In Manhattan kende de sector vorig jaar een inkrimping met 4,3 procent. Volgens het platform StreetEasy bleef vorig jaar 60 procent van de aangeboden woningen met een vraagprijs van minstens 1 miljoen dollar onverkocht.

In Sydney was er over een periode van twee jaar een terugval met 16 procent. In Londen is er sprake van een daling met 20 procent tegenover de piekprijzen van vijf jaar geleden. De verkoop van woningen met een waarde van minstens 1 miljoen pond ligt er nu 20 procent lager dan drie jaar geleden.

Correlaties

Het Internationaal Monetair Fonds (IMF) merkt op dat de bewegingen in de vastgoedprijzen steeds meer correlaties vertonen. Bovendien blijkt het verband ook groter tussen steden dan tussen landen. “Vastgoedcategorieën zijn meer globaal dan puur lokaal bepaald,” aldus de instelling. “De evoluties op de internationale markten hebben een invloed op aandelen en obligaties, maar ook op luxevastgoed.”

“Experts benadrukken dat de creatie van welvaart een belangrijke impact heeft op de vastgoedmarkt,” aldus het magazine The Economist. “Dankzij een bloeiperiode van de technologie en de Chinese economische groei heeft de wereld de voorbije acht jaar elk uur 250 nieuwe miljonairs gecreëerd.”

“Die rijkdom vond vaak zijn weg naar luxevastgoed op de nationale of internationale markt. Crédit Suisse merkt echter op dat deze beweging een duidelijke vertraging kent. Over een periode van vijf jaar zou de toename van het aantal nieuwe miljonairs volgens de Zwitserse bank met ongeveer 20 procent afnemen.”

“Men moet er daarbij op wijzen dat Chinese miljonairs hun fortuin minder gemakkelijk naar het buitenland kunnen uitvoeren dan voorheen,” zegt The Economist nog. “Dat was een maatregel van de Chinese regering om de corruptie tegen te gaan. Dat heeft echter vastgoedmarkten in de hele wereld geraakt.”

“De Amerikaanse National Association of Realtors schat dat Chinese kopers vorig jaar in de Verenigde Staten 30 miljard dollar aan vastgoed hebben uitgegeven. Dat is 4 procent minder dan het jaar voordien. Ook in Australië, waar buitenlanders alleen nog nieuwbouw mogen kopen, is de Chinese investering in vastgoed met 36 procent tot 1,3 miljard Australisch dollar gedaald.”

Politiek

Waarnemers wijzen ook op de impact van het politieke beleid. “De buitenlandse investeerders hebben immers de lokale bevolking gefrustreerd,” aldus The Economist. “Lokale kandidaat-kopers voelden zich immers door de buitenlandse partijen uit de markt geprijsd.”

“Om op de klachten van zijn bevolking in te spelen, hebben veel overtreden de voorwaarden voor buitenlandse investeerders gevoelig strenger gemaakt. In Vancouver en Groot-Brittannië moeten buitenlandse kopers een hogere vastgoedbelasting betalen. Nieuw-Zeeland ging echter het verst. Het land besliste in oktober dat buitenlandse partijen geen bestaande huizen meer konden kopen.”

Volgens de experts hebben ook de kosten van het geld een remmend effect gehad. De rentetarieven zijn gevoelig gestegen. Consulent Knight Frank berekende dat een hypotheek op een woning van 1 miljoen dollar in de Verenigde Staten nu 65 procent meer kost dan drie jaar geleden. Die duurdere prijzen hollen bovendien de opbrengsten van de panden op de huurmarkt uit.

Ook het overaanbod aan panden zet het prijsniveau onder druk. Tot het midden van dit decennium werden nieuwe bouwprojecten massaal aangemoedigd. Daardoor zijn op de luxemarkt in Manhattan momenteel 8.600 woningen beschikbaar. Tegen de huidige verkoopritmes vertegenwoordigt dat een inventaris van zes jaar.

“Door al die factoren lijkt op de markt van het luxevastgoed een einde te hebben gemaakt aan een bloeiperiode van ongeveer twee decennia,” merkt The Economist nog op.